集中供地“大变局”：地价联动房价 热点城市溢价率企稳
2021-07-05 10:10:46 中国经营报
随着武汉市首批次集中供地大戏在房企的激烈竞争中落下帷幕，全国22城历时近3个月的首轮集中供地也圆满收官。
6月29日，作为22城集中供地的最后一站，武汉吸引着各路品牌房企展开了抢地“会战”，楼面价一天之内三次被刷新、个别地块竞价最高达到421轮。在3天时间里，武汉共集中出让54幅土地，除1幅教育科研用地流拍外，其余地块全部成交，成交金额为788亿元，平均成交溢价率为17.01%。
据了解，武汉土拍前期冷清后期逐渐火热，在多数地块底价成交的同时，武汉东湖新技术开发区（也称“光谷”，以下简称“东湖高新区”）光谷中心城、花山和左岭等热门片区竞争趋于白热化，地价被频繁刷新。
贝壳研究院的统计数据显示，22城首轮集中供地总计成交住宅用地（含综合用地）878宗地块，土地出让金总额为1.07万亿元，综合溢价率15.1%。在土地集中出让过程中，多数重点城市通过房价地价联动的规则变化，通过设定限地价条款、打击“马甲”房企拿地等对控制溢价率起到了一定的抑制作用，初步实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
“在上海市场成功拿地，我们感到还是挺意外的。”一位接近碧桂园沪苏区域公司的人士在接受《中国经营报》记者采访时坦言，虽然各地土地出让的政策在变化，公司还是积极在上海、苏州、无锡和南通等长三角城市拓展土储。保利地产一位负责人也表示，持续增加土地储备是房企生存的根本，当然，公司后期也需做好销售，抓好资金回笼。
房企激烈抢地
在压轴出场的武汉集中土地供应中，有“中国硅谷”之称的东湖高新区一天三次刷新楼面价，成了此轮土拍尾声中的焦点所在。
6月29日，武汉首轮集中土地供应的最后一天。P（2021）036号地块经过129轮竞价，最终被南山地产旗下的长沙麓泽房地产有限公司摘得，楼面地价15985.65元/平方米，溢价率100.41%，打破了2020年12月8日电建地产和德商置业联合竞得的光谷东P（2020）136号地块15777.87元/平方米的楼面价纪录。
此后，香港置地子公司武汉瀚置江越企业管理顾问有限公司经过212轮竞价，斩获P（2021）033号地块，楼面地价20330.19元/平方米，溢价率84.36%。两次被刷新的地价纪录并没有保持多久，P（2021）037号地块在经历421轮竞价后，同属南山地产的武汉山恒建设发展有限公司再次夺得该地块，楼面地价20798.93元/平方米，溢价率103.28%。
“以光谷为代表的典型片区受到企业追捧，楼面价屡创新高，体现了房企对武汉城市发展前景的看好。”中指研究院武汉分院高级分析师李浩认为，成交的高价地块后期入市表现如何，也将考验房企的成本管控以及产品打造能力。
具有国资背景的企业拼抢土地的势头也值得关注。武汉市东湖新技术开发区管委会旗下全资国资公司光谷科学岛（武汉）有限公司和武汉葛化科创置业有限公司分别以溢价率93.85%、109.72%拿下东湖高新区P（2021）034号和P（2021）035号两幅宅地，其中P（2021）035号地块刷新了左岭片区楼面价纪录。同时，武汉城投旗下的武汉大桥实业集团以15603元/平方米的价格拿下P（2021）038号地块，刷新了光谷花山片区楼面价纪录。
而在上海青浦区赵巷板块内置旺路东侧H4-04地块的竞拍中，吸引了碧桂园、保利、招商、建发、金地、中建八局、中铁建和旭辉等12家房企角逐。在评分阶段，上实城开、建发、金茂、中建八局、路劲等半数企业就遭淘汰，仅剩下6家进入报价阶段。最终，中铁建以24.82亿元的成交价竞得，成交楼面价2.45万元/平方米。
此外，房企还将“战火”烧到了宝山区。6月25日，宝山区美罗家园大型居住社区01单元0110-02地块迎来出让，报名企业数就达到18家，成为上海首轮集中供地中最抢手的地块。最终，保利地产杀出重围，以18.35亿元和8.97%的溢价率成功摘得。
保利地产还以105.13亿元的代价斩获静安区大宁板块的灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块，是同批次里唯一一块成交总价超过百亿元的地块。
行业集中度提升
克而瑞研究中心报告指出，本轮集中供地环节，房企有积极补仓的需求，但仅看好部分区域市场，未来仍需注意地价过高的风险。
回顾武汉集中供地首日土拍过程不难发现，多幅地块的竞拍现场略显平淡，而后拍出的地块日趋火热。6月25日晚，中指研究院华中市场研究中心主任李国政在接受记者采访时表示，武汉集中供地第一天的很多地块报名人数不多，竞争不激烈，以基本底价成交为主，单价及溢价率不高，颇显冷清。
令人意外的是，之后的两次出让日，参与竞拍的房企大增。据不完全统计，截至土拍结束，共有超百家房企关注武汉首轮集中供地活动，多幅地块吸引数十家房企报名竞拍。而在上海参与拿地的房企超过40家。
头部房企积极补仓，行业集中度也进一步提高。贝壳研究院数据显示，在拿地集中度方面，TOP10房企以24%的集中度水平（即成交金额占比）明显领先，其后是TOP11~20的房企，而TOP41~50房企以8%的集中度表现超越中间段房企，位列第三。
克而瑞数据也显示，TOP50房企超过半数在22城首轮集中供地中有所斩获，TOP30房企更是竞得首轮供地中的约四成地块。
记者注意到，今年前6个月，华润置地在各地不断新增土地项目，全口径新增货值被统计机构排到房企榜单第一位。但是在上海集中供地期间，并未见其参与竞拍的身影。
据一位参与竞拍的房企投拓部负责人透露，因为2020年北外滩地块围标事件的影响，中海、万科和华润置地在首轮报名时就被刷了下去。“明显的行业规矩都违反了，根据要求是没有资格来参加这次土拍会的。”该位人士称。
近年来，华润置地在上海开发了包括静安府东区、静安世纪、苏河湾中心润府、奉贤幸福里、玲珑悦府、西郊都会和云麓里等7个住宅项目。其中，静安世纪和苏河湾中心润府已售罄。静安府项目尚未出售的可售面积为23.31万平方米，权益可售面积不到12万平方米。
华润置地在上海是否还有待开发的地块，如何规避项目断档、销售业绩下滑的风险，成为区域公司的重要命题。对此，记者多次致电、致函华润置地华东大区相关负责人，但截至发稿未获得正面回应。
“房地价联动”控制溢价率
在业内人士看来，在22城首轮集中供地中，随着土拍规则的不断变化和完善，“稳地价、稳房价、稳预期”的效应也逐渐凸显。其中，限地价、触顶摇号、杜绝马甲、高溢价对应付款要求和产业引入要求等方式，对溢价率控制均起到一定抑制作用。
贝壳研究院数据显示，在所有出让住宅用地中，有71%的土地设定了价格上限，“限地价+控房价+竞配建/竞自持”的规则搭配更是多数城市的选择，以达到控制土地溢价率、控制房价和加大租赁房供给的目的。
此外，个别城市为了达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目的，还限制了同踩“三道红线”和严重失信房企的入场竞拍资格。
而上海、广州、成都、合肥和福州等多个重点城市均提出要实现房价和地价联动，即土地竞拍将在“限房价”的前提下进行。比如，福州对每幅涉宅地块都设置了新房销售指导价，以底价成交的土地，未来建设住宅备案均价原则上按照指导价确定；有所溢价成交的土地，成交价款每增加1%、备案均价按商品房销售指导价上浮0.1%。
以上海为例，相比成都“限房价、定品质、竞地价”、杭州“限地价+限房价+竞自持”、南京“限房价、竞地价、摇号”和北京“限地价、限售价、竞配建、竞政府持有产权比例、拼建设方案”等竞拍规则，上海土拍新出的一次性报价规则，打破了原有“价高者得”的规律。
据了解，上海是基于房价、地价联动，设置地块起始价、中止价和最高报价。最高报价一般限定为起始价的1.1倍（即溢价率最高为10%），报价低于中止价时，为价高者得。若高于终止价，进入一次性书面报价环节。一次性书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次性书面报价平均价的为土地确定竞得者。 “同一申请人的规定”也让个别房企无法换多个马甲的方式拼抢拿地。
与此同时，一位房企投拓人士向记者直言，按照上海给出的房地联动价测算，此次出让地块的利润率大约可以达到9%~10%，“新规则对于企业来说，其实是友好的”。
亿翰智库的报告指出，集中供地共计四大政策相辅相成控制土地市场热度，除了高自有资金监管外，实施“房价、地价联动机制”，“锁死”地价、稳房价，同时也保障了企业一定的利润空间，整体符合国家政策逻辑“稳地价、稳房价、稳预期”，或将成为其他城市制定土拍政策的模板。