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苏州楼市“退烧”:地王、炒房者不妙

2019-10-21 09:28:41 信息来源:中国房地产报微信号
  苏州楼市,凉意阵阵。
  “二手房有价无市,看房者观望情绪变浓。受调控政策影响,房贷也不好批下来,交易量大受影响。”苏州工业园区一家二手房中介工作人员称。
  今年7月24日,苏州发布楼市新政,对政策最为敏感的二手房市场应势而下。易居研究院数据显示,9月苏州二手房成交量为6600套左右,环比下降20.7%,同比下降18.4%。而2019年上半年,苏州二手房成交量一直处于历史高位。
  受冲击较为严重的还有面临入市的“地王”项目。诞生于2016年苏州土拍热潮的高价“地王”,正迎来第一批项目的入市,根据苏州当前的限涨令,这批“地王”项目亏损几乎已是必然。“第二波地王项目能否盈利,则要看政府愿不愿意松动价格限制。”上海(楼盘)中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报记者分析表示。
  楼市的急转直下,影响的不仅是购房者的预期,还有开发商的拿地热情。政策严控下的苏州土地市场上,高溢价土地已难见身影,底价、低溢价成交将成为常态。
  9月27日苏州出让的7宗涉宅地块中,6宗地块底价成交,1宗地块溢价率11.7%;9月18日8宗涉宅地块拍卖中,1宗地块流拍,4宗底价成交,3宗低溢价成交。而且,地块竞得者以地方国企居多,这与之前苏州土地市场上民企为主的厮杀场面大不相同,而民企的拿地热情往往更能代表当地土地市场的活跃度。
  无疑,土地市场作为楼市风向标,其降温将影响市场各方主体对于未来市场的预期,并进一步传导到楼市。随着楼市销量的持续低迷,房价回调也只是一个时间的问题。
  政策的调控高压之下,从火热到退烧的苏州楼市样本,给炒房者及盲目拿高价地的开发商们,敲响了一记警钟。
  地市降温 楼市萎缩
  在传统楼市地市的销售旺季,曾经的房价“四小龙”苏州却走出了冷清的市场行情。
  9月27日,苏州主城区有7幅涉宅地块入市交易,主要位于相城区及吴中区,有2宗商住地块、5宗住宅地块,总出让面积36.33万平方米,总建筑面积74.99万平方米,总起价93.3亿元。最终,7宗地成交总价为94.3亿元,仅一宗地块达到溢价,拿地企业包括星河地产、美的、吴中地产、相城城建、相城交建、漕湖置地、苏州高铁新城经济有限公司等7家企业,后4家均为地方国企。
  溢价率最高的是位于吴中木渎的一宗地块,经过7轮竞价,由星河地产以9.95亿元竞得,楼面价15380元/平方米,溢价率11.17%。该地块成交价超过了地块设定的“竣工预售许可调整价”9.91亿元,突破现房销售临界点,后期地块内建筑产品须现房入市销售。但后续被曝出是“操作失误”导致。
  据苏州房企人士透露,当日土拍现场,大多数地块仅有1家房企报名,这就代表着几乎没有竞争加价的可能。“大家举牌不像以前那样热情了,整个拍卖过程中,都在等倒计时读结果,毫无悬念。”
  9月18日,苏州市有8宗经营性用地进入限时竞价阶段,均采取限地价、限房价的出让方式。最终,4宗地底价成交,最高的一宗地块溢价10.69%,一宗仅一家报名参拍的地块流拍。成交的7宗地块最终收金104.82亿元,其中有4宗均被地方国企竞得,新希望地产、金辉地产、上海嘉兆亦各有所获。
  “地价高是流拍主要原因。土地溢价率走低,但是起拍价较高,房价又不能涨,房企在衡量后觉得项目盈利性不佳。若不是有地方国企兜底,说不定也会流拍。”前述苏州房企人士透露。
  土地市场降温的背后,是开发商对苏州楼市后市的谨慎预期。这也是苏州楼市调控政策发力的结果。7月24日,苏州调控政策再度升级,在提高限购门槛、扩大限售范围的同时,将住宅用地竞买保证金的区间调整为30%~50%,并鼓励实行“限房价、限地价”。卢文曦认为,保证金的提高,对于一些通过马甲公司操作土拍的行为,有打击性,有利于土地市场回归理性。同时,“现房销售”依旧是开发商避之不及的一道坎。
  事实上,“7·24新政”的影响正在逐渐释放,土地市场降温的同时,楼市亦明显降温。经历了前期的密集调控,购房者的观望情绪加剧。
  一方面,商品房供应量下降。9月,苏州新增商品住宅供应面积70万平方米,环比下降23%,同比下降53%。另一方面,成交量也在明显萎缩。9月,易居研究院监测的13个城市二手房成交量为6.7万套,环比下降7.3%,同比增长6.6%,其中苏州二手房成交量环比下降20.7%,同比下降18.4%,降幅最大。8月份,苏州新房市场成交69万平方米,环比下降31%,月度成交数据首现大幅回落;二手住宅成交86万平方米,环比减少19%。
  “不仅投资性购房被严厉打击,限售使得部分置换需求也有所抑制。”易居报告称。
  尴尬的“地王”入市
  市场冷意下,2016年的高价地项目开始“扎堆”进入新房市场。“面粉贵过面包”的现象在苏州市场并不稀奇,只是“面包”价格突遇政策限制,房地产商寄希望于高价拿地后再高价卖项目的希望几成泡影。
  10月12日,中铁诺德姑苏上府领取了预售证,备案销售均价为2.8万元/平方米。这个项目所在地块正是诞生于2016年土地火热之际。彼时,中铁建以楼面价25750元/平方米抢下该地块,溢价率高达122%。
  除该宗地块,当年中铁建还在吴中区拿下另一宗“地王”2016-WG-53号地,楼面价高达28965元/平方米。据悉该项目将于明年开盘,项目的盈利性同样令人疑问。
  2018年1月,中铁建又一次大手笔拿下苏州姑苏区“苏地2017-WG-47号”地王。据测算,该地块4.3万元/平方米的单价刷新了苏州最高楼面价纪录,成为新的单价地王。彼时该地块周边二手房项目均价仅3.4万元/平方米。
  不止中铁建。2016年,南京(楼盘)仁恒投资有限公司以总价约20.67亿元竞得苏地2016-WG-46号地块,成交楼面38745元/平方米,溢价率81%。现在也在等待入市,业内预计基本无利润空间可言。
  中指院一位相关负责人认为,针对苏州市场,成交楼面价20000元/平方米以上地块,高价地定价与成交楼面价比值仅为1.3~1.6倍区间,盈利空间着实有限,同时在整体楼市调控趋紧的背景下,高价地项目普遍难以开盘。
  据克而瑞统计,调控加码的市场环境下,2019年8月以后,苏州市区还将有46个项目待入市,其中2016年土拍热潮诞生的高价地项目有9个,均要求现房销售。在这待入市的46个项目中,楼面地价超过2万元/平方米的项目达到15个,占比接近三分之一,33个项目的楼面地价超过1万元/平方米。
  长期以来有一种说法,国内楼市属于政策市。苏州楼市由火热到萧条,正是政策市下的反应。
  2016年10月起,苏州全面限购,不到3年时间,苏州市政府4次出台调控政策,一次比一次严厉,一次比一次精准,体现了政府稳定房地产市场的坚定决心和意志。特别是今年7月24日发布的楼市新政,其中有一个调控目标:苏州年内房价涨幅要控制在5%以内。
  在限贷方面,苏州的房贷利率几乎属于全国最高。最新数据显示,目前苏州大部分银行首套房贷利率上浮25%,少数银行首套利率上浮20%~23%;二套房还清情况下,利率上浮普遍在25%~35%;二套房未还清情况下,多数银行利率上浮30%~35%。此外,进入10月份以后,苏州多家银行额度紧张,放款时间无法确定,少数银行已停办房贷业务。
  卢文曦分析认为,苏州过高的房贷利率,一方面反映出市场资金流向,即资金对房地产有一定屏蔽;另一方面也反映出政策导向,不希望资金过多流入楼市。
  苏州的楼市调控还在继续,且没有放松的迹象。这在多位业内人士看来,苏州楼市销量与土地市场的降温恐怕一段时间内还会是常态,这对于之前涨的过快的苏州房价而言,也是一个挤泡沫的过程。
(责任编辑:张一男)
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