毕业季租房旺季不旺？上海保租房供应进入“井喷期”
2023-07-20 09:28:04 华夏时报
6月以来，上海租赁市场出现小幅波动。据58安居客上海租赁市场监测数据，今年6月，上海挂牌租金水平约82.4元/平米/月，环比小幅回落0.7%；而诸葛数据研究中心监测数据则显示，6月份，上海租金环比跌幅达1.81%。
有分析指出，上海租赁市场的小幅波动，主要受年内保障性租赁住房大量入市及经济放缓、应届毕业生就业形势恢复不佳的影响。
不过，上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者强调，上海中原监测的租赁指数显示，今年毕业季，上海租赁市场情况“还可以”。其称，虽然相比往年，今年上海毕业季的租房成交量有所下降，但对比今年其他月份，这一时间段的租房成交量和租金水平依然有一些反弹。
对于今年下半年上海市租房市场的趋势走向，受访人士普遍认为整体仍将保持稳健行情。《华夏时报》记者注意到，一些长租公寓运营商也对上海租赁市场充满信心。7月17日，上海大华集团相关负责人向《华夏时报》记者透露。“大华享寓今年会有九个项目（开业），四个已经交付，平均出租率95%，另外五个在8月22日联合开业，目前在筹备阶段。”
毕业季一线城市租金表现不及预期
人社部数据显示，2023年我国高校毕业生达1158万人，继去年高校毕业生数量首破千万后再创新高。其中，上海全市应届毕业生人数规模再次达到新高，一共23.6万人，较去年增长0.9万人。
为吸引毕业生，近期部分租赁平台和机构也推出了多重优惠活动。例如，上海中原地产开展“疯狂租房季”活动，8月31日前发出1000份200—500元不等的租房补贴，总金额50万元等。
近期，多家第三方机构相继发布了上海租赁市场报告。由于各家机构统计的指标并不一致，报告结果有所出入，但整体来看，毕业季的上海租赁市场仍保持了平稳态势。
58安居客上海租赁市场监测数据显示，今年上半年，上海平均挂牌租金水平约83.4元/平米/月，较去年同期同比上涨约3%，但较去年下半年环比下跌2.5%。6月，上海挂牌租金水平约82.4元/平米/月，环比小幅回落0.7%。“从挂牌租金的变化趋势来看，上半年租赁市场整体表现相对平稳，挂牌租金波动相对温和。”58安居客研究院分析师包梅表示。
而据诸葛数据研究中心监测数据，相较于以往毕业季一线城市强劲的租金涨幅，今年的毕业季一线城市租金表现不及预期。“6月租赁市场活跃度仍然较低，租金呈现’稳中趋降’态势。”该机构统计，今年6月，一线城市平均租金为88.15元/平米/月，环比下跌0.29%，同比上涨0.27%，和历年6月环比相比，今年的租金跌幅最大：“从近五年的6月租金环比来看，2023年租赁市场’旺季不旺’局面时隔2年再度上演”。
这其中，上海位居6月份租金跌幅前5城市的第二位，环比跌幅达1.81%。不过，对比去年同期，上海6月租金涨幅同比为0.64%。
不过，卢文曦向《华夏时报》记者强调，上海中原监测的租赁指数显示，毕业季的上海租赁市场情况“还可以”。卢文曦表示，虽然相比往年，今年上海毕业季的租房成交量有所下降，但对比今年其他月份，这个时间段的租房成交量和租金水平依然是有一些反弹的。
在实地走访的过程中，一名房产中介告诉《华夏时报》记者，6月以来，随着毕业生涌入租赁市场，租房的带看量、成交量有明显提升，但相对来说租金的变动不大，“有的甚至对比之前还要略降一点”。
此外，对于租赁市场的波动，上海个人房东也是感受不一。“大家的房租降了吗？”在记者加入的一个房东群中，有房东焦虑地表示，尽管自己的房子装修不错，周边配套也算成熟，但空置了2个多月也没能成功出租。对此，有房东直言，“（价格）要符合市场能接受的水平”。而在微信群中，亦有相当比例的房东称，“房子很好租，没有降价”。
上海年内约3万间保租房源已入市
诸葛找房数据研究中心分析指出：“上海、广州作为一线城市，恰逢毕业季租金却呈现下跌局面，主要还是受今年应届毕业生就业局势不佳的影响，除此之外，上海租金下滑明显或还与近期保障性租赁住房供应明显增加有关。”
公开资料显示，今年以来，上海保障性租赁住房的供应量显著增长。
据克而瑞租售，2023年作为保租房入市的元年，2023年上半年核心城市大型租赁社区集中入市，尤其上海多个大型租赁社区开业。在上半年新开业公寓项目中，上海大型租赁社区开业房源数占比48%；截至2023年6月份，上海新建保租房已入市项目超20个供应房源约3万间，其中房源超过1000间的大型租赁社区有9个项目，2023年内预计将还有15个项目约3.5万间的新建保租房房源投入市场。
据58同城、安居客统计，上海在“四位一体”租购并举住房制度体系下，“十四五”期间，保障性租赁住房规划新增47万套（间），占新增住房供应比例达到42.7%，主要通过R4租赁用地供应，目前累计供应超1000万方；ICCRA（住房租赁产业研究院）统计的数据则显示，目前上海入市的保租房约21个项目，共约3万间房源。其中，2023年入市项目共16个，共计21910间房。
对此，卢文曦向记者指出，当前上海租赁市场房源充分，对比之下市场需求的确会有所下降。加上今年二季度以来，上海房价出现明显回调，自然也会导致租金出现一些波动，但“这是完全在意料之中的表现”。卢文曦判断，下半年的上海租赁市场仍将保持稳健。
中指研究院方面分析指出，包括上海市等在内的热点城市，人户分离的人口占比较高，流动人口比例较大，相应的租房家庭户占比也较高。经济发展势头好、流动人口规模大的城市，住房租赁需求也相对旺盛。
“从中长期的角度来看，上海租赁市场的健康度相对较好。”包梅向《华夏时报》记者分析称，一方面，由于上海相对成熟的三产结构能够提供多元化、极具活力的就业机会，城市对就业人口的吸引力长期向好；另一方面，上海租赁市场的供应结构相对完善，保障性质的公租房、保障性租赁住房，以及各类价格的高中低市场化房源，能够满足各类租赁人群的需求。
包梅进一步表示，短期来看，目前由于国内仍处于疫情后的经济复苏阶段，受到就业市场活跃度变化的扰动，租赁市场会呈现阶段性波动。但下半年，在阶段性供需弱平衡的影响下，“我们认为上海租赁市场的价格趋势仍将维持温和波动的趋势”。
事实上，一些长租公寓运营商对于上海租赁市场的走势也依然充满信心。
“大华享寓今年会推出9个项目，其中四个已经交付，平均出租率达95%，另外还有五个计划在8月22日联合开业，目前正处于筹备阶段。”上海大华集团相关负责人向《华夏时报》记者介绍说。旭辉领寓方面亦透露，截至今年6月30日，上海已开业房间数达19285间，另有已拓房源28480间。