“比白菜好卖” 房山新房火了？
随着疫情影响消减，以及部分积压需求的释放，北京新房市场“小阳春”行情逐渐显现。其中，值得注意的是，房山区域的热度居高不下。
3月9日，财经网实地走访了解到，房山区域的新盘自2月以来案场到访量开始明显增多。不过，不同类型的项目之间热度有所分化，也有不少项目趁着热度回升，推出优惠措施加紧销售。
近期，北京市政府发布了《2023年市政府工作报告重点任务清单》。其中，针对房地产，提出要完善“一区一策”调控措施，这也引发了市场对于后续政策调整的期待。
在走访中，多位中介人员明确表示，很多客户在等待网传的房山“认房不认贷”这一政策的落地。与此同时，也有项目明确，可以通过订金形式预留为购房人一个月的房源，以等待政策最终是否落地。
热销但有分化
3月9日下午13时许，一群吃完午饭的建筑工人穿着醒目的橙色马甲、戴着黄色头盔陆续走入中建学府印悦楼盘的施工地。项目一期已经封顶，他们正在忙碌着进行二期和三期的施工。
建筑工人进场
在距离施工地大约一站地之外，中建学府印悦的售楼中心迎来了一批又一批的看房人。走入售楼中心时，财经网发现，已经有三四组客人或在签约或在看房。他们有独自一人来看房的，也有一家三代齐上阵，围绕在销售人员周边讨论细节问题的。
在中建学府印悦售楼处停留的大约40分钟时间内，财经网注意到又有多组购房人来访。当我们询问起客流量是否一直如此密集时，售楼处一位工作人员回应称，因为是工作日，客户还不算多。“周末的时候，大厅挤满了人，连个座位都没有。”
同样的场面也在距离该楼盘两站地之隔的北京建工·揽星宸上演。售楼处内，来看房的客户络绎不绝，仅洽谈区就至少有6组客户在详细了解项目。该售楼处内一位工作人员介绍，项目在2月底开盘当天，售楼处加班到晚上10点，推出的800余套房源，当天就销售了约700套。目前只剩下部分1层、2层和顶层房源，不少客户都在等待3月下旬加推的部分。
北京建工·揽星宸售楼处
“周末就像赶大集一样”、“有的房子真比白菜还好卖”等表明房山楼市热销的话语，不断从中介人员吴宇（化名）的口中说出。据其介绍，2月以来，房山的楼市较之前有着明显增长。
相关数据也佐证了这一说法。据中指院数据显示，今年1月，房山区新房成交套数为180套，同比下滑19%。而到了2月，这一数字上涨到270套，同比大增78.8%。
但这种火热并未在所有新盘上演。例如，同是中建开发的春和印象项目，财经网停留约半小时期间仅发现有1组客户到访。不过，吴宇（化名）称，周末的时候，春和印象人也不少。“只是，一般我带看了中建这两个项目的客户，都更愿意选学府印悦。房山基本还是以刚需客户为主，学府印悦比春和印象建设得晚，户型更好、周边的配套更完善、离着地铁站也更近，价格也低一点，综合性价比比较高。”
春和印象施工现场
而财经网在实地走访上述三个项目的施工现场之后发现，中建学府印悦、北京建工·揽星宸两个项目均在地铁周边，目测距离约500米左右。不仅如此，项目周边均已经有成熟的超市、菜市场、学校等生活、教育配套；而春和印象紧挨着双向多车道的宽阔马路，距离最近的商场、地铁、学校基本都在1公里以上。
新政能否落地
近期，北京市政府发布的《2023年市政府工作报告重点任务清单》，对房地产部分提出要完善“一区一策”调控措施。焦点研究院认为，北京首次在重要文件中提到“一区一策”措施，体现了北京市政府对房地产调控的态度明显缓和。
2月份，北京“房山区将试点认房不认贷”的传闻在市场上不胫而走，但遭相关部门否认，但这似乎并不影响人们对后续政策的期待。
吴宇告诉财经网，现在很多人都在等“认房不认贷”政策出炉。“我和我同事手里，都有一把等政策的客户。按照二套算，首付不够，如果政策下来变成首套，首付就差不多了。”
即便是在房山区，有无“不认贷”政策，首付金额也相差甚远。按照北京市规定，普宅（总价374万元以内）首套房首付比例为35%、二套首付比例为60%。以中建学府印悦一套87平方米的三居计算，总价约354万元。若按照35%比例计算，首付为123.9万元；若按照60%首付计算，首付为212.4万元，两者之间相差88.5万元。
财经网注意到，有项目甚至为等待“不认贷”政策的购房者推出了订金排位政策。某项目售楼处的工作人员表示，项目可以交10万元订金预约排位。自交订金之日起，1个月内若“不认贷”政策出炉，购房者需在接到通知之日起7日内付齐首付；若1个月内没有相关政策，售楼处会退回订金。
合硕机构首席分析师郭毅解释，所谓“认房不认贷”政策的管辖权限并不在住建部门，也不是在北京市政府，而是在于央行。只有央行认可房山区执行“认房不认贷”，认可房山区首付比例下调，才能够把这个政策切实执行下去。
在她看来，未来房山区可能会有一些政策宽松的空间，但应该不是所谓的“不认贷”方面的政策。从北京市来讲，整体如果能够取消普通住宅的标准，或者调整普通住宅标准，也会起到降低首付的作用。
据了解，当前北京首套普通住宅首付比例为35%、非普宅为40%;二套普通住宅首付比例是60%、非普宅首付比例高达80%。
“核心还是看市场究竟走势会怎么样。如果两会之后，北京没有颁布相对应的政策，预计北京也会像天津、武汉等城市一样，市场回暖之后急速下滑，甚至因为政策预期的落空出现市场踏空，可能政策的尽早出台能够起到一个有效帮助。如果北京市场成交量持续保持回暖势头，那政策的宽松也只能是存在于预期中，很难落地。”郭毅坦言。
而中指研究院市场研究总监陈文静则认为，今年春节以来，北京房地产市场情绪有所好转，新房成交规模回升，二手房成交量明显增加，导致房地产政策继续优化的预期减弱，地方政府对前期政策效果持续性的观望情绪上升。短期来看，各区域优化政策的力度或相对有限，其中结合生育、人口以及中心城区人口疏解、职住平衡等方面优化区域住房政策或为主要方向。
新房库存高企
相比于政策的不确定性，可以确定的是房山区域的去化压力不小。
根据中指数据，2022年北京新建商品住宅成交766.5万平米，同比下降24%。截至2022年底，北京商品住宅可售面积接近近5年高点，按近6个月的月均销售面积计算，出清周期超18个月，存在一定去化压力，内部不同区域市场分化加剧。其中，远郊区去化压力更大。
到今年，库存量仍在进一步攀升。据中指院数据，截至2023年2月，北京房山区商品住宅可售面积为111万平方米，与上月基本持平，同比增长40.5%；按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为26.9个月，较上月延长1.5个月。
陈文静分析认为，房山库存量较大，主要由于过去几年房山住宅用地成交量较大，特别是2017年住宅用地成交规划建筑面积接近100万平方米。但是，受交通、商业、教育等配套及产业支撑力较弱等影响，该区新房市场去化相对较慢，部分板块新房项目同质化严重、竞品较多，去化不理想。
“短期来看，伴随着北京房地产市场情绪的逐渐修复，房山市场信心亦有望逐渐提升。”她建议，布局房山的企业应把握窗口期，积极营销，同时打造适合当地置业需求的产品，即高性价比、高质量、交付有保障的项目仍是客户关注点。
财经网在走访中发现，无论项目销售是否火爆，房企都推出了一定程度的折扣。例如，中建学府印悦付10万订金，享受98折优惠；北京建工·揽星宸则是在满足按时付首付条件的情况下，有3个99折优惠。
此外，房企的户型、产品、精装都显现出“内卷”态势。卖得不错的中建学府印悦、北京建工·揽星辰均打造了270度转角飘窗，户型空间感得到明显提升，同时厨房的灶具套装、柜子也用了老板、方太、欧派家居等知名品牌。
中建学府印悦样板间客厅
为加紧去化，房企正在拼尽全力。但究竟能否提振销售的决定权，并不在房企的手中，更多还是要看市场面是否真正能够打开需求，让处于观望中的需求尽早出手才是最核心的关键。