楼市变天，这一次，如何“活下去”？

　　最近无锡的中介，不太好过！

 

　　据WXHOUSE数据显示，8月无锡市二手房成交面积34.61万平方米，环比下降26.80%，二手住宅成交面积33.32万平方米，环比下降24.85%。

 

　　一线市场，更难！

 

　　01

 

　　以无锡规模较大的两个中介为例。

 

　　据中山集团的数据显示，平台挂出的二手住房，挂牌量约55000套；

 

　　同时，贝壳提供的数据显示，平台挂出的二手住房，挂牌量达到了37422套。

 

　　但！带看量却很虐。

 

 

　　据小编了解，近30天（截止9月16日）整个无锡的贝壳门店，实际带看的仅5706组，占挂牌量的15%。

 

　　同时，中山集团也提供了部分带看数据，近30天整个无锡的中山门店，带看量约3000套，占挂牌量的5.45%。

 

　　房源多、客户少，供大于求的情况下，客户的议价空间进一步加大。

 

　　“房东新房已买，现该套房低于市场价30万出售！”

 

　　“经开区核心地段，可大刀，另赠市场价15万车位一个！”

 

　　“包税！包税！包税！重要的事说三遍，看中价格还可以有来去。”

 

　　......

 

　　但凡有加过中介经纪人的小伙伴，近期这类朋友圈应该不少见。

 

　　其中，学区房最为典型。

 

　　以近期成交的一套柴机新村的房源为例。

 

　　该房源是南长街小学直升侨谊初中，位于3楼，面积约52㎡，房龄90年左右，装修也非常新。按照上半年的行情，该房源至少能卖115万，但该套房在一个月时间内经过了2次调价，最终成交价不到100万。

 

　　这不是个别现象。

 

　　市中心连元街学区房，符合入学要求“完美的60多平米”，房东按照之前行情挂了265万，结果无人问津。近期该房源已降至245万且价格可谈，但看房的人依然寥寥。

 

　　细心观察不难发现，这些降价很猛的房源，也是前一波靠学区、规划等附加值迅速抬价的房源。在房住不炒以及无锡建立二手住房成交参考价格发布机制等持续影响下，这些价格虚高的房源“集体消失”。

 

　　这部分房源的消失影响了购房者对房价上涨的预期，让购房者开始更加理性地判断房源本身的居住价值。

 

　　一业内人士认为，如今的行情与其说降价，不如说是房产居住价值的回归，健康的房地产市场环境，居住价值理应高于投资价值！

 

　　02

 

　　俗话说，买涨不买跌。

 

　　当下市场转凉，部分客户担心现时入市会导致“高位站岗”，因此不少客户选择暂时观望。

 

　　一个打算买房的小伙伴与小编闲聊：“现在到处在降价，而且感觉没降到底。我虽然要买房，但也不急这一时半会，打算再多看看，反正房源多，有的挑。”

 

　　随着购房者观望情绪逐渐浓厚，二手住房进入“成交难”状态。

 

　　贝壳提供的数据显示：近30天无锡六区成交量约456套，环比下降了近20%，同比下降近50%。

 

　　中山集团情况类似：近30天无锡六区成交量不足400套，环比下降了30%左右，同比下降近60%。

 

　　且中山吴总提到一个现象：近两个月的成交中，面积小、总价低的房源占大半。

 

　　这一现象也与WXHOUSE公布的8月相吻合。

 

　　从WXHOUSE公布的8月二手住宅成交面积TOP10来看，单价15000元/㎡以下的房源占6席。

 

　　且值得一提的是，这10个小区，其成交平均面积，100㎡以下的占5席，最大的也就115.66㎡。

 

 

　　“现在刚需买房真的很难，首付高不说，银行贷款还卡的严。所以不少购房者在客观评估自己的承受能力后，会选择价格低一点能满足自己生活需求的房子。”我爱我家相关负责人如是说。

 

　　其实，在市场调整期，房子居住属性回归，一些刚性需求可以上车，住有所居，这也是调控的意义所在。

 

　　03

 

　　当然这一轮调整期，对中介来说，也是一个阵痛期。

 

　　“我已经两三个月没开单了！”这是一个在无锡从业十年以上的老经纪人现状。

 

 

　　原本小编还以为这位经纪人有点夸张......

 

　　一中介店长表示：“近2个月不少经纪人都没开单。现在部分小规模的中介公司都实行弹性上班制度了，有客户就上班，没客户就放假。”

 

　　除了放假，其实还有离职和关店。

 

　　据悉，近期市中心不少中介门店已经关闭，恰逢中秋，有的店干脆做起了中秋礼盒生意。有的店还在坚持，但店里工位比员工还多。

 

　　“无锡目前房产经纪人有两种模式，一种是底薪+提成，另一种是无底薪高提成。由于后者佣金非常高，加上近几年楼市发展不错，所以大部分经纪人会选择这个模式。但是现在很多经纪人都不开单，这意味着这部分人根本没有收入了，便选择了离职。尤其是入行不久没客户资源的经纪人。”中山集团吴总告诉小编。

 

　　与此同时，吴总认为房地产行业迎来急刹车，未必不是好事。一个行业不可能一直处于上升期，行情波动其实也是在筛选，那些平时认真攒客户资源、用心服务客户的员工，最终会留下。

 

　　写在最后

 

　　资金监管、房源核验、二手房成交参考价、经纪机构以及从业人员信用考核......让钱安全、让房子真实、让价格合理，在规范二手房市场的道路上，无锡一直在努力。

 

　　在购房环境越来越规范的情况下，无论是买卖双方还是中介机构，都在改变。

 

　　在购房决策时，买卖双方都可以提前根据市场价、成交参考价以及评估价去进行自我判断，一方面便于房东清晰认知房源本身的价值，另一方面也便于房西合理评估购买力和还款能力，去买买得起的好房子。

 

　　而对于中介机构和从业人员，可以预见的是，不合规的公司会慢慢消失，不负责任的经纪人也会慢慢退出。阵痛过后，行业对具备专业知识的人才的需求会愈发强烈，这也算是行业整顿的良性开端。