杭州去年的“库存重灾区”，今年卖得怎么样？

　　临近年末，楼市冲刺的态势越来越明显，开发商的推盘速度显著加快。即便是炙手可热的“神盘”和“万人摇”项目，也需要趁热打铁，抓紧出货。

 

　　数据显示，11月前三周市区新增16670套新房供应，其中住宅就有10516套。供应的快速增加，推动了楼市库存的整体上涨，据杭州市住房保障和房产管理局的公开数据显示，目前市区可售新房108241套，住宅39472套。

 

　　而在去年年底时，市区的新房显性库存尚未超过10万套，楼市“蓄水池”的水位继续上涨。而在这一年中，那些曾经的“库存重灾区”，表现又如何呢？近日，本报联合克而瑞浙江区域，对过去一年（2018年10月—2019年10月）杭州住宅市场的库存状况，进行了一番梳理。

 

　　临安库存迅速上涨 青山湖成唯一超2000套板块

 

　　自从2017年8月撤市设区，正式成为杭州“第十区”后，不限购的临安立刻“变身”为杭州楼市的香饽饽，大牌房企争相涌入，大手笔拿地开发。在30余个项目先后入市后，临安也取代了余杭，成为杭州新的“库存高地”。

 

　　从数据来看，临安楼市的主要板块，包括青山湖、锦城、锦北、锦南，过去一年库存量都出现了较大幅度的上涨。

 

　　最明显的是青山湖板块，从去年10月份的1886套可售房源，涨到了今年10月的2533套，涨幅约34%，是目前整个市区唯一库存量超过2000套的板块；老城区所在的锦城板块，从782套上涨到1506套，涨幅高达92%。锦北和锦南目前可售房源各为732套和516套，涨幅分别是23%和68%。

 

　　临安库存的大幅增加，最直接原因就是新增供应的大幅增加。数据显示，截至10月，今年青山湖新增住宅6627套，同样领跑市区。另外，锦城和锦北也各有超过3000套的新房源上市。

 

　　尽管目前库存处于高位，不过临安未来成为“堰塞湖”的概率并不大。比如可售房源最多的青山湖板块，今年只出让了3宗涉宅地块，总可建面积约28万方。而且，得益于靠近主城的地段优势，以及地铁16号线等配套，青山湖板块还是受到了刚需购房者的普遍欢迎，今年已经成交6900余套住宅，前期入市的天阳蓝光·蔚蓝等项目，都有不错的销售成绩。

 

　　萧山推得多卖得快

 

　　中心区域库存稳定

 

　　去年下半年，当时汇聚了10个新盘的萧山南部卧城，被广泛认为是杭州的“库存重灾区”之一，甚至有可能会爆发价格战。如今，一年时间过去，价格战是没有打响，去化情况又如何呢？

 

　　去年10月，南部卧城可售住宅共有936套，到了今年10月，小幅上涨到1027套，涨幅约9%。“推得多，卖得快”是南部卧城这一年的真实写照，数据显示，2019年至今，南部卧城新增了4216套住宅房源，成交5131套，成交面积共约57万方。

 

　　其中，像滨江碧桂园·卧城印象、德信碧桂园·印江南、德信·市心府、东原旭辉·璞阅等项目迅速实现清盘，而德信·市心府、绿城九龙仓·桂语朝阳等楼盘也是摇号热盘。

 

　　不过，南卧卧城的潜在库存不容小觑，除了融创·融望之城、东原德信·九章赋这两个新盘首开在即，后续还有禹洲地块、聚佳融地块、平安地块、东原地块等。

 

　　“推得多，卖得快”的还有萧山这两年的新房主战场——市北板块。数据显示，今年以来，市北板块新增住宅5152套，成交了4368套，成交量在整个市区排名第四，仅次于临安锦城板块、青山湖板块和南部卧城。截至10月，市北板块的可售住宅为783套，环比去年同期上涨了11%。

 

　　萧山库存下降最明显的板块，当属市心板块，从去年10月的862套，下降到了目前的536套，降幅约38%，最主要的原因在于新盘的减少。

 

　　与之相反，奥体、南站新城、空港新城等板块，由于新盘入市的缘故，库存量出现了较大幅度上涨。其中，奥体由去年的126套，上涨到420套，南站新城由3套增加到306套。

 

　　余杭“重压”板块显著下降

 

　　郊区板块“异军突起”

 

　　过去几年，余杭区有多个板块常年充当“库存重灾区”的角色，经过一年的消化，这顶帽子暂时可以摘下了。

 

　　去年10月底还有1240套可售房源的闲林，目前只剩下了614套，库存排名也从去年的第二位，跌到了十名开外。在经过2018年的新盘集中开盘，以及老盘的续销后，今年闲林板块的住宅供应明显减少，前十个月总共只有384套房源入市，成交却高达1189套，这一波发力过后，闲林库存大大减少。

 

　　另一个“翻身”的板块是东湖板块，这个曾经被称为“临平山北”的板块，在巅峰期出现过14个可售新盘，总库存高达百万方。不过，随着交通、商业、学校等配套的完善，加上均价低于2万元/平方米的突出价格优势，东湖板块在过去一年成为了备受刚需青睐的置业板块。目前，东湖板块可售房源只有429套，较去年同期的943套，下降了54%。

 

　　去年近10盘“混战”的良渚新城，在多个项目宣告清盘后，库存也出现了大幅下滑，从去年的979套，降到了361套。目前，良渚新城主要在售项目为保利融信·和光尘樾，小高层精装修均价为25330元/平方米，以及低密项目联发·藏珑大境，洋房均价27000元/平方米，合院均价45000元/平方米。

 

　　未来科技城今年也迎来了一波销售高潮，至今已经成交2101套房源，显性库存由去年10月份的1085套，小幅下降到714套。此外，临平由去年的783套可售房源量，下降到了233套。

 

　　余杭区也有若干板块，库存出现上涨情况，主要是郊区板块，包括老余杭、仁和、乔司、塘栖。这些板块，今年都有不少新盘上市，加上去化成绩一般，导致库存累积。截至10月底，老余杭可售房源997套，乔司542套，塘栖464套，仁和277套。

 

　　塘栖和仁和最为典型。此前，这两个板块已经进入了长达多年的新房断供期，去年10月份，塘栖可售新房仅64套，仁和更是只有20套。今年开始，这两个板块陆续有新盘入市，仁和有北城芳满庭和上塘九里两个项目，塘栖则有随塘、雍澜府、观棠明月府等楼盘，供应量显著增加。