2021，从千万级房产成交量，看各大城市的真实家底
2022-01-05 11:04:39 城市战争
2021，中国城市各卖出多少千万级豪宅？这个问题已经有了详细的数据。
哦，不好意思，“千万级”在很多城市已经算不上啥“豪宅”了 ，只能使用“千万级房产”这个中性表述了。
近日，易居CEO丁祖昱在他的跨年演讲中，发布了一组各大城市千万级房产的成交量数据。我觉得很有意思，有一些城市，看似不起眼，但购买力之彪悍，超乎你想象；也有一些城市，看似风光，但真实购买力不过尔尔。
总的来说，2021，整体市场一路下行，很多房子纹丝不动，甚至跌跌不休，但核心城市的豪宅市场却呈现出清奇的“独立行情”，可谓交投两旺。
下面我们就来看看这几组数据。
01
2021，千万级新房成交量排名
先看看总价1000万以上一手房的成交量排名：
2021年，十大城市共成交了41027套千万级以上房产，这至少是4103亿的成交额。
从千万级房产（一手）成交量来看，上海、北京、深圳稳居第一档，购买力最为强劲。
杭州单独位列一档，2021年共成交4092套千万级新房。
广州、厦门、南京位列第三档，2021年各成交约2000套千万级新房。
从增速来看，深圳成交量大增151%，这应该与深圳一二手房价倒挂有关。
广州紧随其后，同比大增68%，最近两年广州楼市呈现出一波“价值修复”的行情。
十大城市中，只有苏州、东莞两个地级市，其他均为直辖市、省会城市、计划单列市等高等级城市。
苏州与上海互为双子城，又是江苏第一经济强市，相当于江苏省的深圳，楼市表现向来活跃。
东莞则受益于深圳购买力的外溢，最近两年的房价涨幅，一度超过深圳，高端房产成交量能够挤进前十，也毫不奇怪。
写到这里，有人会说只统计千万级房产还不够过瘾，有没有更高纬度的数据？毕竟，在一线城市，千万级房产不过是普通房子。
那么，我们再来看看总价3000万以上和5000万以上一手房成交量：
把资产升维到3000万以上，前三名还是沪京深，但上海、北京已经和深圳显著拉开差距。
2021年，十大城市共成交2261套3000万以上豪宅，北京上海两个城市就占了72%的比例。
另外，沪京深后面的排名也很不一样，广州成交量反超杭州，南京反超厦门，东莞反超苏州，珠海也挤进了前十。
如果再把资产升维到5000万，排名又不一样。
上海、北京以绝对优势稳居第一档。
2021年，十大城市共成交676套5000万以上豪宅，北京上海两个城市就占了82%的比例，资产吨位越大，京沪两大城市的首位度就越高。
深圳仍然排在第三，但与京沪显然不在一个数量级。
广州成交量仍然超过杭州，排名第四。
让人没想到的是，东莞5000万以上新房的成交量，居然超过杭州、南京，仅次于沪京深广四个一线城市。
而且，佛山这一次也挤进前十，2021年共成交了三套5000万级的新房。
资产吨位越大，大湾区的城市是越战越勇，背后折射的是民间财富的厚度。
02
10万 新房成交量：深圳超北京，东莞超广州
说完了总价，再来看看单价在10万以上的新房成交量排名：
从十万 新房成交量来看，上海仍然稳居第一，但深圳超过北京，这说明深圳单价天花板很高，但总价天花板不如北京。
我认为这可能与深圳的户型创新有很大关系，根据我实际的踩盘经验，深圳很多房子的赠送面积大，80平米做三房、四房的情况很普遍，于是很多深圳房子的单价很高，但总价不见得很高。
举个例子，深圳有个很贵的楼盘叫做恒裕滨城，位于深圳湾，看上去单价超过20万一方，但得房率高达130%，80多平米可以做到3室两厅。在深圳，还有很多房源都是“小面积、大户型”。
所以，如果都按照实际使用面积来计算，深圳很多小区的房价是被高估的。
相比而言，北京的户型相对比较陈旧，没有深圳做得那么极致，同样的面积，在深圳可以做到三房甚至四房，但在北京可能只是个两房，这也导致想在北京住个三房、四房，要比深圳花费更高的总价。
另外值得注意的是，东莞10万 新房的成交量居然超过广州、杭州，仅次于京沪深，实在让人大跌眼镜，足以说明东莞楼市的彪悍。
如果再把10万 提升到15万 呢？这一次，只有五个城市有成交，北上广深再加一个苏州。
让人大吃一惊的是，苏州这次居然超过北京、深圳、广州，排到了全国第二。
03
千万级二手房成交量排名
比完了一手，一定还要看看二手，才算完整。
很多时候，二手成交量比一手成交量的信息量更大，更能考验一个城市的真实购买力。
如果一个城市的高端房产，只有一手市场，而没有二手市场，那肯定是不可持续的。二手市场才能反映一个城市最真实的房产价值。
下面是2021年总价在1000万以上的二手房成交量：
来源：丁祖昱评楼市年度发布会
注意看，这个榜单非常重要，这意味着，如果你想购买总价1000万以上的房子，只有在这些城市，才不用担心它在二手市场的流动性。
另外一点要注意，千万级房产（二手市场）成交量的排名，和一手市场，有很大不同。
例如广州，2021年共成交2448套千万级二手房，仅次于上海、深圳，超过北京，差不多是杭州的两倍。
广州在千万级新房市场上的成交量输给了杭州，但在二手市场扳回了一局，说明广州的豪宅市场比杭州更早进入存量房时代。
相比其他城市，广州新房的限价不算很硬核，所以一二手倒挂不明显，买家对二手房的接受度相对较高。再加上广州在空间结构上是个单中心城市，千万级房产主要集中在中心城区，而中心城区早已进入存量房时代。
值得注意的是，这次还冒出几个新面孔，分别是武汉、合肥、天津、重庆，倒是苏州、东莞、厦门、青岛、珠海几个城市不见了。
这说明在二手豪宅市场，还是超大城市与强省会城市的底气更足，地级市、旅游城市的二手市场普遍不够成熟。
如果再把资产吨位升级到3000万呢？来看看总价3000万以上二手房成交量：
来源：丁祖昱评楼市年度发布会
和千万以上市场相比，3000万以上的市场，只有9个城市有成交量。
这说明，在中国购买3000万以上的房子，只有在这9个城市，才有二手市场，准确来说，只在排在前五的北上广深杭，才有这个吨位的二手市场。
另外，在这个资产吨位，北京超过广州，广州超过杭州，但东莞、苏州、厦门仍不见名字。
如果再把资产吨位升级到5000万呢？来看看总价5000万以上二手房成交量：
来源：丁祖昱评楼市年度发布会
这一次，上榜城市只有8个，上海以一骑绝尘的优势领先全国，以一己之力，贡献了69%的5000万以上二手房成交量。
北京、深圳位列第二档，广州、杭州位列第三档。
换句话说，在中国购买5000万以上的房子，只有在上海，才有比较活跃的二手市场，在北京、深圳、广州、杭州，能保证卖出去，但成交量很小。
至于其他城市，这个资产吨位的房产，最好还是避开，因为你在二手市场可能真的找不到买家。
04
中国豪宅市场真实的鄙视链
总的来说，无论看哪个维度的数据，上海都是毋庸置疑的中国（内地）豪宅第一城；
北京、深圳位列第2阵营；
广州、杭州则位于第3阵营。
苏州、南京，可以排到3.5阵营。
另外，苏州、东莞、厦门等城市的一手市场很彪悍，但二手市场还不够成熟。
武汉、合肥、天津、重庆、成都的二手市场已经比较成熟，但总价约束仍然明显，千万级以上、十万 以上房产的成交量比较小。
以上便是中国豪宅市场真实的鄙视链。
写到这里，各位已经很明白了，我想说的是，每一座城市的房产，都有着它的总价约束。
在鹤岗，我相信你买个20万以内的房子，终究还是有机会卖得出去的，但如果买个20万以上的，你可能要做好无人接盘的准备。
在沈阳，300万以内的房子，风险基本不大，但超过300万的房子，在二手市场要做好打持久战的准备。
在武汉、成都，500万以内的房子，是有一定二手市场的，但是超过500万的豪宅，在二手市场是否卖得动，还不好说。
在广州、杭州，1000万以内的房子，已经全部沦落为普通房产，不用太担心流动性，但1000万以上的房子，你几乎只敢买在核心区了。
在京沪深，即使是郊区一点的地方，千万级房产也遍地都是，至于3000万到5000万的房子，仍然有大把人在买，不用太担心它在二手市场的流动性。