马山新地块开拍在即！低密纯住宅地块亮点全梳理
2026-06-12 10:09:43 无锡房地产市场网
无锡马山再出新地块！XDG-2026-9 号地块（碧波新村B地块）将于 6 月 26 日开启竞拍，起始楼面价为8321元/㎡，低密规划 + 湖景生态 + 多维交通加持，地块综合优势突出。
该宗地块的上线不仅进一步补全马山人居版图，也将持续撬动区域置业价值。
地块基本信息
XDG-2026-9号地块位于陆马公路与苏锡常高速公路交叉口东北侧，地块面积为35683.8平方米，容积率>1.01.且≤1.05.核定建筑面积>36040.7㎡且≤37467.9㎡，建筑密度≤35%，绿地率≥30%。
容积率≤1.05的指标，决定了地块未来将以低密业态布局，大概率规划叠墅、联排类住宅产品。
航拍图（来源于土拍网）
建设规划指标
地块规划为“二级高品质住区”，要求符合现代产城融合风貌组团特色。
地块在建筑设计、空间布局及全龄适配等方面设定了严格标准，直接决定项目未来的居住品质与体验。具体要求如下：
建筑限高：住宅建筑≥10m且≤15m(≤4层); 其他建筑≤10m
立面材料：住宅建筑外墙主体应使用石材、铝板、一体板、真石漆或同等品质材料;
面宽管控：住宅建筑面宽不大于80m。
户内空间：住宅建筑层高不低于3m，住宅主要阳台的进深不小于1.6m。
车位配置：小区内按住宅停车位数的2%单独设置访客车位，住宅区地面停车位数量不得超过住宅总停车位数的5%，小区内不得采用机械式停车;机动车停车位尺寸不小于2.5m*5.5m。
不得设置独立式、带有私家花园的低层住宅;。住宅不得设置底商。
地块周边配套
马山风景区拥有42公里风景优美的湖岸线，区域内有57座峰峦、38处津湾、8000亩沿湖生态林，绿化覆盖率达80%，常年保持一级空气质量，是华东地区少有的“净土、净水、净空”宝地。
板块内旅游资源丰富，拥有国家5A级旅游景区灵山景区，以及龙头渚景点、胜子岭、古竹街等56处人文历史景观，形成了特色鲜明的旅游休闲文化产业，每年吸引数百万人蜂拥而至，为推动城市经济发展贡献巨大能量。
马山实景图
如今，马山的交通网络日益完善，这片曾经相对闭塞的半岛，一跃成为长三角的核心枢纽。
太湖湖底隧道的贯通，如同打通了马山发展的任督二脉，使马山到太湖新城仅需10分钟左右的车程，区位优势进一步凸显。
苏锡常南部高速的通车，将无锡、常州、苏州紧密相连，途经多个太湖风景名胜区，把灵山景区、鼋头渚、融创文旅城及环太湖区域其他景区资源串联起来，极大地促进了区域间的旅游资源整合与共享。
宜马快速通道竺山湖隧道通车后，从马山一侧穿越太湖到达宜兴只要5分钟左右，宜兴城区到马山仅25分钟，至无锡市区驾车时间缩短至45分钟，进一步打通锡宜、常宜通道的交通薄弱环节。
而市域轨道S2线的规划建设，更是为马山的发展注入了强大动力。其中，马山站位于雪云路与霞光路交叉路口，S2线建成后，马山站距灵山景区仅3公里，距拈花湾景区不到8公里，距龙头渚自然公园也不到10公里，将大大提高游客们的出行效率，使马山的旅游资源能够更好地辐射周边地区。
马山同时拥有完善的教育资源体系，无锡市峰影小学、无锡市梅梁中学提供片区内的刚性的教育需求。
无锡市峰影小学&无锡市梅梁中学
地块开发价值
得天独厚的自然环境、依山傍水的宜居属性及便利的交通为马山的房地产市场带来了前所未有的发展机遇。从太湖金色水岸、印象剑桥到阿维侬庄园、半山一号、太湖檀溪湾、南丰御园，别墅项目主流价位基本在千万级/套，无论是产品品质还是价格定位，都彰显出马山房地产市场的高起点。
随着宜马快速通道、市域S2、苏锡常南部高速的建成通车，锡宜半小时生活圈即将来临，未来这里将吸引更多刚需、刚改购房群体，置业需求旺盛。然而，一直以来马山鲜少供地，加上去年成交的3宗地，近四年共出让了6宗地块，土地价格相比无锡其他板块仍处于低位，这也意味着马山房地产市场具有巨大的发展潜力和增值空间。
当前，马山的新建商品住房项目有两个：安兰诺雅在售少量精装小高层，建面为110㎡、130㎡，均价约为13000元/㎡，为现房销售。另外，华君湖湾花园现更名为千波樾府，均为11层毛坯小高层，建面为138㎡、143㎡，同为现房。
安兰诺雅
千波樾府
土地市场方面：2025年10月11日，马山成交两宗宅地，分别为XDG-2025-36号地块（碧波路与苏锡常公路交叉口东北侧地块碧波新村西侧地块）与XDG-2025-37号地块（启帆路与翠微路交叉口西南侧地块原十棉地块），均为湖居置业拿下，楼面价均为7800元/㎡。其中XDG-2025-36号地块与此次出让的XDG-2025-49号地块相邻。两幅地均按照二级高品质住宅打造，建设规划指标基本相仿。XDG-2025-36号地块在住宅建筑限高方面有少许区别（该地块住宅建筑高度≥10m（4层），且≤35m）。
近年来马山土地市场出让数据（WXHOUSE整理）
2025年11月28日，无锡湖畔悦府置业+无锡城博置业拿下XDG-2025-49号地块，容积率＜1.5，楼面价同为7800元/㎡。
如今，XDG-2026-9号地块（碧波新村B地块）上线，整个片区将成为马山新的人居高地，与已有的印象剑桥、御园等托起马山地产开发的新时代。