降价潮要来了？76家房企，一年内有2.5万亿债要还！
2020-09-28 10:30:51 正商参阅
根据南都大数据研究院调研房企的负债情况，我国76家房企一年内到期的有息负债超2.5万亿，约占有息负债总额的35%。
按照7%的的平均融资成本来计算，每年要还的利息超1700亿。
在去杠杆、房住不炒的基调下，超八成房企短债在增加，如遇销售回款不及时，恰逢还债高峰期，资金短缺的压力显而易见。
有网友说，再来一波涨价去库存就行，也有的说，“房企迎偿债高峰，超万亿债务会压垮谁？就不买房，让它（债务）炸！”
谁的短债压力最大？
1、短债TOP10出炉，总计超 1.2万亿
一年内到期有息负债超过1000亿元的有4家，恒大、融创、绿地、碧桂园分别高达3957亿、1406亿、1214亿、1058亿。
一年内到期有息负债超过500亿-1000亿元的有6家，分别为万科、华夏、富力、泰禾、招商、保利。
2、30家短债在100亿-300亿，占比最多
超六成房企的短期债务规模聚焦在100亿-500亿元的范围。其中，一年内到期有息负债超过300亿-500亿元的有16家，代表房企有奥园、金地、华润、雅居乐、世茂、中海等。
一年内到期有息负债超过100亿-300亿的房企有30家，代表房企有旭辉、时代、中南、远洋、龙湖等。此外，还有20家房企的短债规模不超过100亿元，如力高、中交、城建、绿地香港、建发等。
美国次贷危机那部电影，华尔街金钱永不眠就有类似，其中一家投行股债务危机，然后美联储召集所有大咖一起商量如何收场，最近房地产大咖被召集入京降低债务危机，所以除非国家出手，不然也是泡沫破裂，破裂最终结果是全社会一起扛…
那么，在万亿债务压力下，不知道哪家房企会率先“引爆”这个定时炸弹，又会使出怎样的招数努力活着呢？
这个周末，恒大为“减负”放的几个大招刷屏了，分别是恒大物业上市获批；恒大汽车拟登陆科创板，其他房企又会出啥招数，让我们拭目以待。
二三线城市房贷现收紧趋势
部分银行停贷
今年以来，多个城市传出房贷收紧乃至上调的消息。
据证券日报报道，走访多家银行网点发现，北上广深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态，而二三线城市则呈现房价收紧趋势，不仅房贷利率较高，而且上调了二套房贷款首付比例。
部分银行由于额度不足，减缓了放款速度，个别银行甚至停掉了房贷业务。为何会出现这种情况？
首先，目前二、三线城市涌入的人口数量在减缓，对拉动楼市价格上涨的动力减弱，开发商的热情也在减退。
其次，二三线城市现有的房子供需基本处于供大于求的状态，甚至一些二、三线城市还存在房子库存较多的情况。
再次，目前二三线城市银行贷款的总额已相当庞大了，不收紧或控制是不行了。全国银行机构三分之一以上的贷款为房贷和按揭贷款，如果再加上其他变相途径注入房地产或楼市领域的信贷资金，全国银行机构的房贷真是一个天量级的数目；而若再无限制地发放住房按揭贷款，不仅会诱发投资投机性购房，加剧楼市市场的不稳定，甚至银行也是给自己挖坑，最后加大房贷风险，让银行充当房贷风险的“兜底人”。
第四，是合理而有效调整商业银行信贷结构的现实需要。无论一线城市、二三线城市，还是四五六线城市，现在银行房贷数目都较大，加上缺少有效的产业信贷支持项目，大量银行把过多的精力和资金瞄向房地产及楼市领域，形成了对房地产信贷的严重依赖性，而且这种依赖性暴露的种种弊端已全面显现，如果再不紧缩或停止二三线城市的房贷，银行机构在房地产信贷的道路上只能“一条道走到黑”，其后果将会是十分可怕的。
最后，落实中央政府的楼市调控政策是一项毫不动摇的政治任务，不是做样子的。银行作为房地产调控的重要部门，且能发挥最直接的作用，如果不在控制房地产及楼市贷款上有所作为，喊建立楼市调控长效机制有可能沦落为一句空话。
此前，无锡、沈阳等多地出台楼市调控政策，提高了二套房首付比例，同时放款的速度也比较慢，限额放款至少2个月以上，还有之前批贷的客户未放款，导致单子积压。
而部分之所以部分银行停贷，在于人行限额的政策，致使一些银行没有额度放款。
监管部门要求试点房企完成降负债目标
从知情人士处独家获悉，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标，融资“三条红线”今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表，共涉8项财务指标，其中涵盖了“三条红线”指标。
8月20日央行住建部与12家房企在京举行座谈会，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等房企参与。
多数规模房企踩中“三道红线”
借新还旧难以持续
受到“三道红线”的影响，降低债务规模成为了房企绕不开的话题。
数据显示，从A股及H股筛选的100家主流上市房企中，有86家房企踩中红线，后续的融资规模或受到限制，多数规模房企位列其中。业内认为，若融资受到限制，促进销售则变成了房企确保现金流充裕的主要解决方案。未来，房企债务规模或将缩减，也难言“借新还旧”。
此前，有关房企有息债务规模年增速将面临“三道红线”限制的消息在市场传得火热，被称为是房企债务的“紧箍咒”。据了解，三道红线分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。
若3道红线全部踩中，房企将被归类为红色档，有息负债规模不得增加。
若踩中2道红线，则被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。
若踩中1道红线，则被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。
若3道红线均未踩中，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。
同时，有业内人士表示，住建部等部门召集12家房企参与会议，要求参会的房企在2020年9月底上交降负债档案，而新规也已经开始在12家房企内试点实行。据悉，该新规或将于2021年1月1日起在整个房地产行业内实行。
但房企已经是“风声鹤唳”。究其原因，则是大部分房企均踩中了红线。诸葛找房发布的数据显示，100家主流房企中，有86家房企踩中红线，后续在融资方面会受到限制。
按照相关标准，100家房企中未来有息债务规模不得超过8.25万亿元，与2020年上半年相比上涨5.4%。有息债务净增平均规模不得超过42.32亿元，与2020年上半年相比则减少了16.9%。
绿色档的房企最为安全，融资有优势，但绿色档的成员龙头房企较少，大部分为中小房企。值得关注的是，一直以来，中小房企受发展规模和速度等影响，融资难度均较龙头房企而言更大。因此，中小房企一般通过谨慎拿地、注重销售等方式来创造现金流。