物业丨“触角”延伸 发展增值服务是未来吗？
2022-07-22 09:37:54 财经网
物管行业因疫情催化，经历了2020年开始的上市热潮，又在2021年迎来并购热潮，行至2022年，物管行业在震荡洗牌中逐步回归本质，大举扩张规模的脚步开始放缓。
据中指院数据显示，2021年上半年，物管行业共发生逾40起并购案，涉及金额超150亿元，但2022年上半年，业内并购案例不到20总，涉及金额也降至80亿元。
不过，物管企业拓展业务版图的脚步并未停歇，而是开始向更多细分的增值服务业务倾斜。
7月7日及7月13日，金科服务两度发布公告称，其与金科集团相关成员订约收购了31项、7项托儿所物业，总代价分别为2.03亿元、0.46亿元。
金科服务表示，透过此次交易，其可以布局幼托与学前教育市场，也能在游学、母婴产品等产业链上下游中取得优势。
对于物管企业们而言，“跨界”经营开始成为常态，涉猎的范畴包括环卫、保险经纪、医院服务、学校服务、餐饮、家装、养老等多项服务。
地产商曾言，物业将是房地产行业的未来。那么，对于物管企业来说，发展增值服务会是企业发展的未来吗？
从扩张规模到加大增值服务
回顾2020年，物管企业赴港上市潮拉开大幕。这一年，共17家物管企业实现了“上市梦”。到2021年上半年，上市潮仍在持续，1-7月，又有11家物管企业登陆港交所。
而这些上市的物管企业们也分享着资本市场红利，2020年至2021年上半年，港股物管企业的平均市盈率约在30-40倍区间，新上市物企藉此募集到充足的资金。目前52家港股物管企业中，募资额最高的五家企业均在2020年末上市。此外，部分较早上市的物企也在这一时段配股募资，如碧桂园服务在2020年及2021年进行了3次配股，募资近250亿港元。
彼时，物管企业通过上市或配股募集到的资金多用于收并购，以扩张规模版图。克而瑞数据显示，截至2021年末，上市物企募资金额中，共有523.66亿元拟用于收并购，占总募资额的比例约为61.51%。而据不完全统计，2021年，物管上市企业共发起53项并购，全行业并购案则超过150起。
但大规模并购在带来业绩增长、规模提升的同时，也给物管企业带来了大额商誉、财务风险以及业务整合等问题。如碧桂园服务2021年无形资产大增217.69亿元，同比大涨352.45%，其中商誉一项便增长了149.33亿元；雅生活服务2021应收款增长49.1%，主要原因就在于并表计算并购物企的应收款。
或也因此，物管企业开始逐渐调整发展方式。在2021年度业绩发布会上，碧桂园服务总裁李长江就表示，碧桂园服务大规模的收购时间已经结束，但并不意味着不收并购。今年收并购，不仅仅是住宅物业的收并购，在增值服务这一块会参与收并购。
而保利物业也在2021年5月及7月两次更改募集资金用途，将用于收并购的金额占比由57%下调至18.5%；将用于开拓增值服务的金额占比由15%提升至62.5%。
于是我们注意到，物管企业，特别是处于第一梯队的物管企业，在收并购上，向细分增值服务领域拓展的步伐开始加快。
对此，北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏表示，如果物管企业认为某种增值服务有商业价值并准备进入，其会首先考虑是否有开展相应业务的能力。若自身有能力进行运营，则会内部孵化相应的业务；若自身不具备运营能力，则可能会与其他企业合作或收购相关行业企业。
前途光明但需跨越“三座大山”
对于物管企业而言，发展增值服务可以促进企业收入水平、毛利率水平的提升。
所谓的“增值服务”，主要是指超出常规服务的范围外的额外服务。对于物管企业们而言，常规服务的服务对象主要包括社区、商业、城市三类，相应的增值服务也围绕上述三个场景展开。
目前，大部分上市物管企业的业务中，住宅物业都占据较大比例。但随着我国城市化率增速及人口增速放缓，新房供应速度下滑，加之物企并购热度下降等因素，未来物企的住宅物业在管面积增速也将放缓。
此外，物管企业员工数量庞大，相应的成本较高。以碧桂园服务为例，2021年，碧桂园服务拥有近22.37万名员工，员工成本达103.97亿元，约占总成本的52.04%。但住宅物业的物业费存在收取上限，这就导致物企仅依赖住宅物业，则难以实现业绩的持续高速增长。
因此，对于管理大量住宅物业的物管企业而言，发展社区增值服务就成为助力业绩增长的必然选择。如碧桂园服务成立家政服务公司凤凰到家、万物云成立安防机电服务品牌万御安防。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，物企提供增值服务，可以作为物业费的补充，弥补物业费不能增加的弊端。因为物业费一旦确定，再进行提升较为困难。但随着经济的发展，居民对宅配家政、园林绿化、社区生活配套等服务的需求会逐步增加，物业企业开展相应服务，可以提升收入水平、毛利率水平，也会带动整体服务水平的提升。
不过，虽说开展增值服务业务是大势所趋，但了解趋势并不代表能顺利发展。对于物管企业而言，想要让增值服务业务真正成为企业持续增长的“发动机”，至少要解决业务开展、结构适配及业务试错、竞争三个问题。
对于“纯粹”的物管企业而言，其经营业务中本不包含增值服务。但在客户需求和自身业务发展需要的叠加下，物管企业开始逐步发展相应的增值服务，其中家政、房屋维修、园林绿化等增值服务与其本身的业务较为贴近，开展难度相对较低。但装修、教育、餐饮、康养、社区金融等业务则需要专业人员参与运营。
程鹏表示，一位需要装修房屋的业主可能产生装修、家政、搬家等一系列需求，若物管企业能够提供集成化服务，业主可能会直接将上述服务全部委托给物业方。但问题在于，物业公司是否有能力做好上述服务。也正是在这样的背景下，头部物管企业试图通过成立专门的服务公司来开展上述业务。此外，物业公司也要考虑业主需求量是否能够支撑业务生存。
然而，结构的适配与业务的试错也是物管企业在发展增值服务业务的过程中必然要经历的阶段。结构的适配，主要指企业需要综合考量其各类物业管理服务及增值服务的收入、毛利率、成本等因素，使业务结构保持在合理水平上。
程鹏解释称，物管企业运营的各类业务均存在优缺点。如住宅物业服务的风险很低、物业费收缴率较高，但毛利率相对较低；城市服务业务的合同金额较高，但如果地方政府财政偏紧，可能会提升应收账款占比，挤占现金流。因此，物管企业需要根据自身情况，厘定各项业务占比。
而业务的试错则是指物管企业需要通过实际开展业务来试验自身是否有开展相应业务的能力，或相应业务是否有市场需求。每个物管企业所处的地域不同，不同在管物业中业主的实际需求也不同，就需要企业组建团队试验开展业务。比如业主年龄结构偏低的社区，对养老服务的需求相对较少，但对幼托服务的需求可能较大。
程鹏表示，不同物管企业运营不同增值服务业务的能力也各有高低，物管企业需要通过试错来确定能够开展哪些项目。但试错需要企业投入资金、组建团队，并付出相应的时间成本，对物管企业的现金流有一定要求，需要企业承担风险。
此外，物管企业开展增值服务还会面临与该行业企业间的竞争。比如餐饮、送餐服务，会与美团、饿了么等外卖配送企业构成竞争关系，社区团购业务则会与兴盛优选以及阿里巴巴等企业旗下的团购业务形成竞争。而物管企业要如何与专门从事相应服务的企业进行竞争，也在考验着物管企业自身的运营能力。
需重新适应新的估值逻辑
2021年年初至今，物管行业的平均市盈率经历了大幅下滑。2021年上半年，物管行业的平均市盈率维持在30-40倍，但2022年7月，平均市盈率已降至10-15倍。在此期间，资本市场对物管行业的估值逻辑也发生了较大转变。
2021年，物管企业估值主要与其规模增速、母公司综合实力相关。资本市场也往往对物企的收并购给予正向反馈。
如在2021年7月1日，建发物业宣布将收购洛阳泉舜物业51%股权，次日股价即上涨6.02%；2021年9月28日，碧桂园服务宣布将收购彩生活旗下资产邻里乐100%股权，当日股价增长7.15%。
但随着并购潮退潮以及房地产行业大洗牌，这种估值逻辑也开始发生转变。
在程鹏看来，目前资本市场青睐收入可持续、发展可持续的物管企业。传统物企的主要收入来源于住宅物业费，但住宅物业费受到业主委员会等方面的制约，难以实现真正市场化的调节，这种业务难以取得高估值。在住宅物业服务外，或者在传统物业服务外，拥有不同于以往的业务，则更容易受到资本市场的认同。
也因此，物管企业越来越重视增值服务。不过，发展增值服务，是提升收入可持续发展的手段之一，除此之外，企业也可以通过开展商管、城市管理业务做到这一点。
华润万象生活的表现在一定程度上说明了这一点。年报显示，2021年，华润万象生活住宅物业管理服务的收入占总收入之比为59.8%，其中包含非业主增值服务的占比9.2%、社区增值服务的占比8.1%；商业运营及物业管理服务的收入占比为40.2%。2021年，华润万象生活的总收入占比同比增长30.93%。
占比较高的商业运营及物业管理服务拉高了华润万象生活的毛利率水平。2021年，华润万象生活该项业务的毛利率为48.6%，其中购物中心项目的毛利率高达62.4%。同期，华润万象生活的综合毛利率为31.1%，高于同期上市物管企业29.1%的毛利率均值。
7月19日，华润万象生活市值反超碧桂园服务，成为港股物管企业市值榜榜首。而当日其市盈率(TTM)为37.97倍，在全部56家上市物企中排名第二位，高于同日物管企业平均市盈率11.90倍。
程鹏表示，如果以物管企业的业务结构为坐标轴，那么坐标轴的两端分别为传统物管企业和如万达商管一样主营商业运营服务的物企。而与华润万象生活业务结构类似的物企则靠近坐标轴的中间。
与传统物管企业相比，业务结构丰富的物管企业的收入可持续增长能力及想象空间更大，而与纯粹的商管企业相比，这类企业又因管理的住宅物业收入更为稳定而多了一层“安全垫”。
此外，资本市场考察物管企业，并不会只考虑业务结构。还会综合考虑物管企业的规模、运营能力、关联公司等因素。物管企业规模越大，在同一区域内的集中度越高，就拥有更多的资源和市场开展各类增值服务；物企的运营能力越高，用于试错的成本就越低，提供服务的质量就会越高；物管企业的关联地产公司风险越低，则物管企业自身的发展受到的影响就越小。
当然，物管企业分布在全国各个地区，面对风俗不同、收入水平不同、需求不同的各类客户，提供的服务也需要因地制宜、因时制宜，并结合自身实际情况，探索出一条适合自己的发展路径。