从“无人管”到“市场化” 北京老旧小区物业服务全覆盖加速推进

　　物业服务水平关系着社区居民的生活幸福和居住体验。一直以来，老旧小区的物业管理都是社区治理的短板，部分小区要么没有物业服务，即使有物业，也在低水平运行。

　　2025年起，北京市启动老旧小区物业服务全覆盖三年行动，提出力争推动1800多个老旧小区实现物业服务全覆盖。去年，已有380个老旧小区完成物业覆盖，今年会再有不少于800个老旧小区引入物业服务。当老旧小区有了物业管理，社区环境会得到怎样的改变?要让居民认可花钱买物业服务，要从哪些方面把工作做扎实?

　　北京市石景山区古城街道十万平社区是一个常住人口近2500人的老旧小区，共有19栋楼，小区部分楼栋产权单位原为国有企业。陈女士在这里住了30多年，从去年底开始，她发现，小区的环境大变了样。

　　陈女士：以前小区绿地也没人清理，草疯长，主要是楼道卫生都好长时间才清扫一回，现在定期就清理，小区的环境得到了很大改善，尤其是停车管理。

　　陈女士说，该小区在2021年完成了老旧小区改造，小区基础设施得到了全面提升。小区物业服务又在去年底进行了全新升级，经过社区居民投票，选定了一家物业公司，提供市场化的物业服务，物业费也从原来的每月每平方米0.4元增加到了1.68元。

　　陈女士：去年12月份，物业顺利通过业主表决，正式进入市场化。现在物业不像以前了，环境、停车管理都提上日程了。管理更规范了，明眼看得见。

　　十万平社区党委书记英剑告诉记者，目前社区引入市场化物业服务已有8个多月，多数社区居民满意物业服务。

　　英剑：老旧小区改造完之后，老的物业没有进行市场化，只能说让干什么干什么，自从市场化之后，是物业主动地去干，这个是最大的变化。小区的卫生环境有了极大的改善。我们近期开了两次业委会的会议，叫着物业一块开的，老百姓给我们的整体反馈，就是保洁和保障，还有响应速度，这些都是肉眼可见的提高。

　　最初引入市场化物业，难在如何让社区居民理解并接受物业收费要加钱。

　　英剑：刚开始我们也觉得难度比较大，不过通过街道的指导，跟业委会、物业还有居委会进行沟通，慢慢也让大家有这方面的概念，就是我认可物业服务，我肯定得花这个钱，慢慢转变思想。十万平社区是石景山区近两年引入市场化物业服务的79个老旧小区之一。

　　石景山区住房和城市建设委员会物业管理科负责人 李明阳：我们计划是在两年之内就把无物业的小区实现全覆盖;另一方面，我们现在在推有物业的小区要逐步进行市场化，通过让居民参与投票，选取市场化的物业，提升整体的物业服务水平。

　　记者采访了解到，此前不少老旧小区不交物业费或者只交很少的物业费，引入市场化后，居民要交的物业费势必要有所上涨。李明阳说，选定物业公司公开透明，物业收费公道合理，居民意见物业响应及时，才能逐步让社区居民形成花钱买服务的共识。

　　李明阳：先让居民能够看到新的市场化物业进来之后带来的利好，让居民有花钱买服务的意识。近两年累计已完成了39个老旧小区开展市场化的选聘工作，其中20个小区实现了物业费的合理动态调整，以专业化的服务来替代原先粗放式的管理。近两年，北京某物业公司已经连续接管了5个老旧小区。公司经理周文恒说，接管的这些老旧小区都有一些共同特点。

　　周文恒：一是居民几十年习惯了没有正规物业的生活，对标准化物业没有太大的概念。第二，管理方面底子薄，历史遗留问题多，欠账不是一天两天。卫生死角都很多，还有一些空中飞线，楼门楼道的废弃电话线、网线，在老旧小区都非常多，还有楼道的堆物堆料，这些都是重大的安全隐患，还有电动车充电桩管理不规范。

　　在周文恒看来，市场化的物业服务接管老旧小区后，物业公司不要急着先收费，而是要把服务做好。

　　周文恒：如果一上来就谈收费的话，老百姓肯定不接受。我们的逻辑就是先办事儿，接管之后，楼道开始变得干干净净，垃圾清理得又快，安全隐患全都得到解决。我们把这些急难小事先做实了，再谈收费。

　　北京市自2025年起正式启动老旧小区物业服务全覆盖三年行动，提出力争推动1800多个老旧小区实现物业服务全覆盖。

　　北京市住房和城乡建设委员会物业服务指导中心副主任 李洁：2025年我们已经完成了380个小区，今年的任务是不少于800个，目前这项工作正在推进，但实事求是来讲，引入物业这件事儿确实推进难度是很大的。

　　第一，居民的共识是很难形成的，有的小区反反复复可能要做多轮沟通，最后才能谈拢;第二，引入物业必须按照我们国家法律法规，要走业主共同决定的法定程序，再加上老旧小区的产权情况比较复杂，整套流程走下来的时间可能会比较长;第三，老旧小区的基础设施老化，物业企业不管是愿意进来还是进来以后的长久运营压力都非常大。

　　在李洁看来，要让物业服务进得来，也要让物业公司留得住，长久运营得到社区居民普遍满意才行。作为行业管理部门，他们正在不断完善相关措施，高质量完成北京市老旧小区物业服务全覆盖的任务。

　　李洁：鼓励各个街道、乡镇灵活创新，因地制宜地引入物业。针对老旧小区本身体量小，单独运营不划算的问题，我们鼓励采取打包连片或区域化的物业管理思路，把零散的小区楼栋整合到一起统一管理，靠规模化来降低物业服务成本。

　　第二，提高小区自身的造血能力，核心就是要盘活现有空间，把闲置的资产变出价值来。

　　第三，鼓励企业能够多做创新服务，拓展一些物业服务的内容。比如，根据老百姓的需求，提供一些物业加家政、物业加养老、物业加托育这类便民服务。老旧小区引入物业是一个长期的工作，更看重引进物业以后小区管得好不好，给老百姓服务得好不好，让老百姓能够实实在在地感受到居住品质提上来了。