WXHOUSE问答|买房、卖房这些事，理理顺就好~
2020-12-17 14:29:14 无锡房地产市场网
无锡的购房者，相对而言还是比较幸福的。毕竟没有一线城市那种靠积分得房票、打新万人摇等各种规则，大部分情况下只需要注意自己的购房资格即可。
说到购房资格问题，常规大家关心的有两种：本市户籍、非本市户籍。
本市户籍（包含江阴、宜兴）选择相对宽泛。
非本市户籍的话，在限购区域购房则需要提供2年社保等证明，不限购区域没有限制。但需要注意的是，这类人群在无锡仅可购买一套住房。
随着落户政策的进一步放宽，想在无锡落户也比较简单。
落户后，则属于本市户籍购房人群。
无锡的卖房条件，需取得房产证满2年方可出售。（法人单位3年、安置房需安置满5年）
此外，830新政规定非棚户区改造重点地区，未满5年需缴纳增值税。
总的来说，无锡购房政策还是比较清晰的。本期小编就今年大家向WXHOUSE提出的一些关于房子的疑惑，来给大家理一理，供大家做一个购房参考，更详细的咨询可拨打96510。
1
【关键词】：限购 本地户口
问：我无锡本地户口，买过一套新房住宅，一套2手房住宅，都没有贷款。还可以买新房吗？
WXHOUSE答：您的情况目前在限购区域是不能购买新建商品住房的，不限购区域的新建商品住房和全市二手住房可以买。
无锡目前的限购政策为在限购区域暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房，不限购区域和二手住房没要求。
房产情况以家庭为单位按实际查档为准。
市区定销商品房、征地拆迁安置房上市首次交易不受政策限制。例如本地户口名下有三套安置房，但未交易过，仍属于“无房”人群。不过需要注意的是，这一类房子通过缴纳土地出让金等方式进行过买卖就列属商品房范畴。
以上都是本地户口（包含江阴、宜兴）的情况。
对于非本地户口，在本地限购一套房，在限购区域内还需要提供2年的社保或个税证明。
2
【关键词】：加名 去名 更名
问：婚前妻子购买了一套商品房，现在拿房，办理产证如何添加我的名字？
WXHOUSE答：需还清贷款后方可添加配偶为共有人，或咨询贷款行变更抵押人。
关于房产证上名字的问题，后台咨询还是比较多的。其实一般有两种方式可以实现房产证上名字的变更：买卖、赠予。
买卖的话，需要注意的是双方必须满足当下无锡限购限售等要求。
直系亲属和夫妻间的赠予则不受政策限制。例如父母有一套产证未满两年的商品住房，虽未能上市交易，但可赠予给自己的子女。
非直系亲属的赠予，跟买卖一样需满足限购限售等政策的要求。
3
【关键词】：限售
问：17年9月买的商品住房，2018年6月开始贷款还款，2019年7月拿到房产证，我今年想卖掉，请问这个是限售的？
WXHOUSE答：2017年5月20日24时之后取得不动产权证的住房，自取得不动产权证之日起满2年(法人单位3年)方可转让。
政策是以房产证上的日期为标准的，即便你的房子交付多年，近期拿证不满2年也是不能进行交易的。
不过，市区定销商品房、征地拆迁安置房上市首次交易，继承、直系亲属间赠与、房产归并等不受该项规定限制。例如某人有一套拆迁安置房已安置满5年，还没有办产权证，如果现在办好产权证的话，只要缴纳土地出让金即可交易。
政策中还提到一点：因不动产权证的更正、补证、换证或等原因导致登记日期发生变化的，以同一产权人首次取得不动产权证之日为起算时间。
也就是说，如果房产证掉了的话，重新办证，是否可交易按照遗失的那张证的时间为准。
4
【关键词】：契税 增值税
问：我在无锡买了一套精装修商品房（无锡市内的唯一一套住房），面积106㎡，交付已有5年，现在办产证请问这套房子的契税是按多少税率收取？现在出售的话要交增值税吗？
WXHOUSE答：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税。此外该房屋虽交付已满5年，但产证刚办理，并不能交易。
上述为唯一住房的情况。个人购买家庭第二套住房，面积为90㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90㎡以上的，减按2%的税率征收契税。三套及以上的话则需按3%的税率征收契税。
另外需要强调的是无锡的限购限售是按照拿证的时间来算的。
增值税方面，830政策要求市区(不含棚户区改造重点地区)个人住房转让增值税征免年限调整为5年。这个时间的界定是按照该套房屋缴纳契税的时间和办证的时间来决定的。常规契税缴纳跟办证是差不多的，但有些业主先缴纳契税，办证延后的，目前执行的是契税发票满5年了也可免增值税。
顺便给大家安利一个税费计算器：http://www.wxhouse.com/wxhgfzn/index.jsp#shuifei，通过此链接可以进行相应的计算，不过具体以实际征收为准。
5
【关键词】：中介 资金监管
问：买卖二手房双方自愿交易可以不通过中介吗？一定要资金监管么？
WXHOUSE答：买卖双方未经历中介服务且自愿的前提下，可以不通过中介自主交易。资金监管部分情况可免除：交易双方约定先行已支付部分房款用于出卖方解除房屋抵押状态的；交易双方凭贷款银行出具的贷款结清证明和还贷凭证办理；免除的金额由交易双方约定，但不得超过出卖方还贷凭证中载明的金额。
另外对资金监管服务再强调一下，该服务有点类似于我们淘宝时用的支付宝，现监管方为房屋交易管理中心，当甲向乙买房，甲支付钱款时可暂存放资金监管账户，在交易手续期间（包括贷款发放等待期、办证期）乙方暂不可用，等双方房屋交易完成后，乙方可提取房款。
由于存量房交易双方信息不对称，房屋产权争议、不配合过户或者中介卷款、房屋被查封等房产交易纠纷时有出现，无锡市存量房交易实行资金监管，该业务有效确保了存量房交易的资金安全，真正实现买卖双方“一手交钱，一手交房”。
2018年1月1日起，锡城着力推动存量房交易资金监管服务，规范存量房交易资金监督管理。随着业务需求的增加，存量房资金监管服务也在不断完善提升便民属性。目前全市已经有14家银行143个服务网点可以办理存量房资金监管服务。
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