一线｜贝壳：太冷太热均不利于发展，7％-8％是地产业转型期最佳增速
2020-12-30 09:54:11 腾讯新闻潜望
12月29日，贝壳（BEKE.NYSE）旗下贝壳研究院发布的2020年度报告发布会表示，2020年房地产市场在特殊冲击之下保持较高的韧性，土地、新房和二手房市场交易规模再创新高，对我国宏观经济复苏发挥了积极作用。
“未来的房地产市场需要因城施策、一城一策，夯实城市主体责任，长期实现稳地价、稳房价、稳预期。”国务院发展研究中心市场所房地产研究室主任邵挺认为。
“市场太快或太冷，都不利于行业转型发展，而7%-8%左右的增速是行业转型发展的最佳时期。”贝壳研究院表示，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化，是未来房地产市场的主要驱动因素。
贝壳研究院现场发布了《数字化居住：2021年新居住展望》为主题的年报，以数据复盘2020年的市场变化，并对房地产行业的走向进行预判，提出了2021年的七大展望：
趋势1：2021年房地产市场稳中有升，城市分化，核心城市及城市圈稳中向好
从当前的形势判断，一方面2021年宏观货币政策将继续遵循宏观审慎原则应对经济发展中的诸多不确定性，另一方面，房地产金融降杠杆将持续深化，促使房地产、金融与实体经济平衡发展。
在这样的形势下，贝壳研究院预计2021年市场总体平稳，土地市场成交量下降，价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当，其中二手房成交体量与今年相当，价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐弱化，房价普涨时代一去不返。
从结构上看，区域之间的市场分化进一步加大，2021年长三角城市房价将保持温和上涨，珠三角市场可能受调控影响而有所降温，但市场基本面仍然强劲。其他非核心城市市场降温的可能性更大。
趋势2：十四五时期我国房地产业存量深化，服务崛起
未来5年，我国住房发展的重点是民生保障，房地产政策以防风险、保民生为主。其背后的主要原因，是我国房地产市场已经达到了总体平衡、局部过剩的状态，已经走过了大规模投资建设的历史阶段，未来更多是要解决结构失衡的问题，尤其是核心城市新市民住房困难的问题；另一方面，近年来房地产金融债务风险有所加大，特别是房企的金融负债过高，未来需要通过差别化信贷政策逐步化解金融风险。
在这样的政策导向下，贝壳研究院预计，未来5年我国房地产的金融属性逐步减弱，购房需求逐步回归居住本质，由经济增长、人口流动等基本面主导的供需变化，是未来房地产市场的主要驱动因素，未来房地产市场将会出现几大趋势：
第一，市场存量化程度加深。第二，区域市场分化加剧，马太效应明显。第三，从卖方市场进入到买方市场。第四，从对房屋数量的要求向对居住品质的要求转变。第五，居住消费和服务在价值链的比重提升。
贝壳研究院分析认为，市场太快或太冷，都不利于行业转型发展，而7%-8%左右的增速是行业转型发展的最佳时期。未来市场在巨大的体量上实现更加平稳的增长，是房地产数字化转型的优质土壤。
趋势3：疫情加速房产互联网营销，数字化革命重塑价值链
2020年疫情之下加速房地产互联网营销进程，解决短期线下销售受阻的问题，比如出现了一些房企开发的“线上售楼处”、直播卖房等，第三方电商平台以流量导客为主要优势加入房产营销线上化行列。
贝壳研究院分析认为，今年房产的数字化主要是在销售线上化方面的初步尝试，最大的收获在于让行业认识到线上化的重要价值和发展趋势。随着政府积极参与到线上化过程中，政务信息化不断推进，数字化对房地产行业的改造将会更为深入。
在城镇化深化、人口红利消退的背景下，数字经济成为经济高阶发展和创新的核心驱动力之一。居住服务业进入智能化阶段，在房、人、流程等方面的线上化将加速，为消费者提供更多的选择权和更好的服务品质与体验，同时也为服务者的品质与效率赋能。
趋势4：房企从速度扩张转向稳速提质，围绕上下游产业链转型
2020年，房企们经历着比以往更多的考验，疫情对行业和房企的影响是短期的，而“三道红线”的影响则会是更为长期和深远的，将推动行业逻辑变革加速进行。
贝壳研究院分析认为，未来房地产开发行业将有几大趋势：第一，行业集中度加速提升。第二，融资新规影响下房企投资意愿降低，拿地意愿明显收缩，抢占一、二线核心城市，高能级市场加速上行。第三，在融资新规广泛适用后，债券融资境规模增速下滑，融资成本预期上升。第四，融资新规激活行业新逻辑，房企将处于中期基本盘与多元化的转型关键期。
趋势5：经纪行业会更加走向合作，经纪人的数字化加速推进
贝壳研究院认为，上一个五年行业重点在 “房”的数字化，下一个五年重点是居住服务者的数字化，服务者的数字化基础设施加速构建。房地产市场从快速发展向平稳发展过渡，消费者对品质服务的要求正倒逼服务者提升职业化水平。
同时，以“线上化、大数据、云计算、VR技术、物联网”及新基建为底层的技术革命，正在引领一场居住领域的产业升级。但我国居住领域服务者群体学历水平与职业化水平有待提升，特别是产业数字化人才不足，难以适应新业态需求。
对此，贝壳研究院认为，未来构建居住行业专业人才学历教育及职业教育体系，服务者职业认证、职业教育、雇主品牌都得到更多重视。政府和行业要通过数字化手段形成房产服务行业信用评价机制，推动服务者职业化。
趋势6：长租公寓在困境中转型，重新平衡“轻”和“重”的关系
2020年是长租公寓遭遇寒冬的一年。依据公开信息不完全统计，今年超40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。
贝壳研究院分析认为，今年疫情对租赁市场的冲击是长租公寓企业经营困难的直接原因，但长租公寓企业产生风险问题的深层次原因主要有三方面：首先，以包租为主的商业模式单一、灵活性差，抵抗市场波动能力不足；其次包租模式融资困难，企业容易倾向于使用长期预收款，容易陷入租金贷扩张的陷阱；三是行业进入门槛过低，经营企业缺乏一定的资质和经验，导致行业鱼龙混杂。
贝壳研究院对比国外租赁专业运营的经验，提出未来中国长租房发展的两点趋势：第一，租赁机构化、专业化运营是发展趋势，核心原因是帮助业主提供专业的管理服务，为租客提供规范的租后服务。第二，托管方式可能更加适合当下中国的国情。
对于未来租赁市场发展的举措，贝壳研究院建议，要坚持机构化租赁的方向不动摇，其次，逐步解决行业融资难题，加强对企业合规化经营的监管。长租企业需不断迭代商业模式，平衡“轻”和“重”的关系，注重自身的专业运营能力建设。
趋势7：老旧小区改造蓄势待发，模式破局仍需政策引领
2020年是老旧小区改造的元年，各地落实并推进老旧小区改造的过程中普遍面临三个最重要的困难：第一，居民针对改造意见难以达成统一，阻碍老旧小区改造的实施；第二，居民对于改造经济负担的担忧；第三，改造后的物业维护问题。
目前老旧小区改造的居民出资意愿低，企业参与积极性不高，导致过度依赖财政资金，资金缺口大，企业参与老旧小区改造没有可靠的融资机制，也没有形成成熟的商业运营模式，社会力量参与意愿不高。
对此，贝壳研究院建议，政策上还需要进一步加大支持力度：第一，明确老旧小区改造后的持续服务和运营的保障机制；第二，支持社会力量通过质押老旧小区更新改造项目的收益权的方式来申请金融机构贷款。