27个新项目已在路上！六区楼市压力小摸底
随着8月初第二批次集中供地落幕。锡城土拍暂告一段落。
截止目前，锡城今年共成交48宗涉宅地块，楼面价超18000元/㎡的地块越来越多，如果算上人才房、租赁面积等实际成本，部分地块的预期售价(由成本正常推导)，更是让人瞠目结舌。
但拿地一时爽，终究还要面对残酷的市场。
按正常开发节奏，拿地之后快则5-6个月项目首批房源就已经具备了入市条件。参照此进度，锡城4月末成交的首批集中供地项目，在年内有望入市。
在目前地价和房价形势影响下，后续入市楼盘间竞争和压力，可想而知。
而且，每个板块面临的局面，不尽相同。
高供应板块要面临激烈的竞争，苦恼如何突围?而有的本身价格很高的板块，首要问题，则变成“是否有足够的市场购买力”?
今天，咱们就来对锡城六区，进行了一次楼市小摸底。
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经开区
最高地价：19500元/㎡
新房参考价：30000-38000元/㎡
基于规划前景、发展潜力、公建配套、山水资源等优势，经开自成立以来一直都是锡城置业的优先选择。同时，这里也一直被看作无锡的房价天花板，放眼当下区域楼市，满眼都是3W+楼盘。
但高价并没有“劝退”置业者，相反，此前经开区楼市一直保持着较高周转，再加上此前供应偏少，区域楼市存量一度告急，随着近期融创·CHINA山水江南、华发中央府入市，经开区主力在售的楼盘上升至7个，供应量有所回升。
在年底前，区域内或还将4个新项目入市，分别为洲悦、璟萃、仁恒南外国王学校南侧地块、华宇具区路地块。而这4宗宅地楼面价均为19500元/㎡，是区域地价迈入19500元/㎡大关后的第一批转化楼盘。
这4宗涉宅用地，总建面35.92万㎡。若按套均120㎡计算，潜在可售房源，约2993套。高供应使得楼盘间竞争压力相当大。
另外，考虑到较高地价，这4个楼盘按照正常的成本推导，单价超3.5万基本是稳了，但要突破区域当前限价水平，冲破4万大关，还是有一定难度。而进一步提高的销售价格或许在一定程度上影响市场接受度。
锡山区
最高地价：18000元/㎡
新房参考价：28000-30000元/㎡
锡山楼市发展比较分散，目前主力在售房源多集中的锡东新城板块，而以东亭为核心最早发展的起来的锡山中心区目前仅余新城天一府、绿城诚园两盘在售，其余项目则分散在鹅湖、锡北镇、东港、羊尖等边缘城镇，每个区域内在售楼盘都不算多，仅1-2个。
羊尖代表楼盘：龙湖华亨·天玺，毛坯小高层，均价16500元/㎡
东北塘代表楼盘：锡山圆融广场，精装小高层，均价18500元/㎡;精装高层，均价18500元/㎡;毛坯洋房，均价19500元/㎡
鹅湖代表楼盘：佳兆业祥瑞香逸澜园，洋房产品，精装均价16500元/㎡，毛坯均价15500元/㎡
锡北镇代表楼盘：碧桂园金茂·悦山，叠墅产品，上叠约250万元/套;下叠约270万/套
东港代表楼盘：美的·中骏雍景湾，精装小高层，均价14000-14500元/㎡
在锡山，锡东新城绝对称得上明星板块。
2016年8月，美的地产溢价近157%拿下公园天下项目所属地块，楼面价7560元/㎡;2017年10月，建发以约9600元/㎡的楼面价拿下万业南地块;2020年，锡东新城的土地楼面价突破1.6w;2021年3月，地价纪录再度刷新，华润摇中无锡学院西地块，楼面价达18000元/㎡。
仅5年时间，锡东新城地价完成了从7000+到1.8w的飞越。目前区域在售楼盘包括彰泰·春岸雅筑、金辉天奕銘著、百郦华庭等在内，是锡山区绝对主力，目前区域内在售高层产品均价23000-30000元/㎡，洋房均价29000-36000元/㎡。在今年楼市收官前，锡东预计还有2宗宅地待入市，按打造低密住宅标准，3万+的价格将成为锡东常态，就看市场是否“买单”了。
除了锡东，东港今年表现也很不错。
2018年6月美的入驻东港，楼面价4654元/㎡拿下东港大道北地块。东港这块洼地终于引起了市场注意。2020年3月，东港起重机械厂地块被红豆底价竞得，楼面价6540元/㎡。2021年2月，首入锡城的三巽也选择了这里。时隔2月，2021年4月，祥瑞以楼面价7200元/㎡拿下怀仁幼儿园北地块。
虽然，不到3年时间，东港板块地价上涨超5成，但对开发商来说，相比锡城其它城区来说，这里还是地价洼地，尚具开发优势，今年成交的这2宗地块也有望赶上年内最后一个黄金节点。但对置业者来说，这里确实还只能算是城镇板块，开发程度还不太高。
滨湖区
最高地价：19542元/㎡
新房参考价：24000-36000元/㎡
滨湖区辖区面积572平方公里，是目前锡城六区辖区面积之最。
土地面积广，楼市发展必然不会很全面，滨湖区商品房开发集中度低，板块各自发展，差距逐步扩大，目前滨湖尚存洼地如胡埭、马山等片区。但有着完善生活配套与山水资源等有利条件的蠡溪、河埒、山水城、渔港路板块，楼市开发程度相对较高，也是开发商的必争之地，一旦出现优质地块供应，必有“群雄逐鹿”。
目前区域在售主力也多集中在这几个区域。
河埒片区以三盛督府天承为代表，周边项目如景瑞·湖滨天誉、金领蠡洲台、康桥府等，在售产品以洋房居多。后续，蠡湖置地中心·静安府也有望携房源于年内入市。
以山水城为中心的辐射范围内，宸风云庐、信义山水嘉庭、新力朗诗熙华府、旭辉铂悦·溪上等盘在售，产品以低密高端住宅为主，此外，新品山水拾涧也位于在这一带，42栋6层多层产品有望于年底前入市。从表面看，这一片区楼市存量十分充足，但其实楼盘间互为竞品的并不多，适量的补充也无妨。
而渔港路板块作为锡城高端住宅代表区之一，目前在售仅太湖如园、蠡湖国际小镇，好在新品凤屿山河即将补充入市。
梁溪区
最高地价：18000元/㎡
新房参考价：20000-40000元/㎡
众所周知，梁溪区可分为崇安、北塘、南长三大板块，而其中，又以商圈为单位，分为若干小片区。这里的楼市，很难以一言蔽之。
直观的看三大板块，崇安主力在售4盘，南长主力在售7盘，北塘主力在售10盘。崇安是最最需要补充供应的一个。
一来崇安供地相对其它区域来说偏少，二来，在售项目体量较小，如世茂璀璨泱上、世茂璀璨时光、东岭·锡上等，3个项目总套数仅约3469套，且目前余房告急，可选余地越来越小。好在板块即将上新，美好铂翠、融创中储地块均有望在年内入市。
除崇安之外，南长库存其实也不算多。目前在售主力如蓝城|南门·小团月庐、德商·江南玺均为小体量别墅项目，富力山、茂业天地·观园入市时间已久，余房有限，彩旸生活中心剩余住宅房源入市时间不详，只余华侨城·运河湾算是销售正当时。目前区域房价偏高，蓝城|南门·小团月庐部分房源报价已超4万/㎡。
再看北塘，确实相对另外两个区来说，供应尚算充足，但细看不难发现，区域内若以商圈划分的话，每个片区在售项目不超过2个。并且，除梁溪官邸外，其它楼盘入市有段时间了，后续供应稍显不足，部分热门商圈楼盘报价超30000元/㎡。后续，公园上城将作为补充入市。
新吴区
最高地价：14749元/㎡
新房参考价：18000-26000元/㎡
说完了几个热门区域，咱们再来看看相对来说市场相对平淡一些的新吴区。
新吴区，是2020年锡城土地供应大户，共成交10宗宅地，成交面积达87.57万平米。2021年至今，又成交7宗宅地。目前区在售项目多达25个，排六区首位。
其中，新吴核心区内聚集了多数在售楼盘“火力”，产品以高层居多，含少量洋房、叠墅产品。除极个别限价楼盘外，区域高层均价区间约18000-25000元/㎡，洋房均价约25000-28000元/㎡，可以说，在高价地不断入市，买房门槛变得越来越高的同时，这样适合刚需上车的主城板块不多了。
新吴区内另外三个不得不说的板块——梅村、鸿山、硕放也在不断“成长”，楼市发展迅速。目前梅村在售项目3个，鸿山3个，硕放2个。近期，硕放2宗新地块也公示了规划，有望四季度入市。
整体来看，新吴区可以说供应充足。但从今年区域成交量来看，似乎区域潜在购买力不足。高供应背后，谁来接手?
惠山区
最高地价：17000元/㎡
新房参考价：15000-26000元/㎡
同滨湖、锡山一样，惠山楼市分布同样比较分散，目前主力在售房源分布在惠山新城、洛社、洋溪公园城、天一新城4个板块。
惠山区明星板块惠山新城：随着锡澄一体化发展进程的加快、地铁一号线通车，叠加省锡中学区的加持，惠山新城板块地价已经提升至17000元/㎡，是目前惠山区地价天花板区域，引领着惠山楼市发展。随着去化，目前板块在售主力仅余万科·青藤公园、美的爱情·云筑、建发·静学和鸣3盘。虽在同一区域，但3个项目在售产品并不重复，甚至是完全错开，满足各类型置业需求。
有着自己发展节凑的洛社也保持着稳定的供应量，继红星天铂、金玥湾之后，新项目蓝城·春风江南、上坤洛社新开河1号地块、融创米兰3号地块、建发米兰4号地块也传来了入市消息。这4宗涉宅用地，总建面25.7万㎡。若按套均120㎡计算，潜在可售房源，约2141套。
洋溪公园城板块相对稳定，招商雍荣府、溪西云境为目前区域在售主力。正荣美的·云樾、万科臻境撑起来天一板块楼市，另外，万科西漳8号地块也有望在年内入市，补充天一板块库存。
另外，阳山与惠山城铁板块也比较有看点。目前惠山城铁仅余时光玖境一盘在售，库存量明显缩减，融创城铁未来中心若能及时补仓，将为区域注入新活力。
随着华晟弘阳·悦阳九玺的入市，阳山这个在楼市中“存在感”不高的片区终于又迎来曙光，随后力高陆区1号地块也将正式成为“阳山一员”。
