无锡楼市下半年或迎30+新盘，地贵+快节奏，市场能否接住？
2021-06-10 20:23:48 无锡房地产市场网
锡城多新地正马不停蹄地产品输出中。
除了锡山圆融广场、佳兆业祥瑞香逸澜园、溪西云境、梁溪观邸、远洋正荣·玺樾等数个去年下半年拿地的项目首开在即，今年刚拍的地块也速度极快。
如今年2月份拿地的三巽、融创和华润，项目案名均已公布，分别是锡山清枫、融创CHINA山水江南、蠡湖置地中心|静安府。
如此算来，地块从拍出到亮相，手脚快的开发商，其周期也就三四个月，不少地块半年左右也基本能进入大众视野。
按照这个节奏，小编整理了一下尚未入市的地块发现，如果开发商拿地7个月内开盘的话，锡城下半年或将迎来30多个纯新盘。（统计地块截止至上批4.28土拍）
01 约4成案名公布，惠山区盘多锡山区量大
据小编统计，目前尚未入市的地块中，惠山区新盘最多，预计将转化成9个项目，其中已有案名的为钱桥街道的溪西云境；
其次为锡山区，有8幅地块待转化入市，目前已有案名的有4幅；
梁溪区和新吴区各有7幅，不过梁溪区有2幅定销商品房，新吴区有1幅定销商品房。目前梁溪区已有4幅地块有案名（梁溪观邸2幅地块打造），新吴区则有2幅地块有案名；
此外经开区和滨湖区分别有6幅、4幅地块待入市，两区均有2幅地块案名公开。
而从各地块指标参数来预估的话，锡山区的供货面积相当可观，预计建筑面积将达到110万方左右，目前已出规划的地块显示，区域内高层、小高层、洋房、叠墅等均有供货；
“高贵”的经开区和项目最多的惠山区也不容小觑，预计有八九十万方的量，均以高层产品为主；
梁溪区和新吴区除去定销商品房外，有60+万方的量，其中梁溪区除了常规高层外，宝龙梁溪观邸则供货大量毛坯洋房，新吴区则高层、洋房混搭；
滨湖区或供货量最小，转化成项目的话建筑面积预计不到40万方。
不过也不奇怪，滨湖区目前3幅地块已出规划。银城·翡丽和风共6栋产品，其中4栋为8层洋房。蠡湖置地中心|静安府的a地块规划出炉，除了1栋高层外，其余7栋为6层洋房产品。金茂拿下的渔港路XDG-2020-70号地块，规划显示将打造42栋洋房。招商&美的拿下的融创文旅城附近的XDG-2021-12号地块规划虽然还没有公示，但该地块挂牌时已规定建筑高度控制区内住宅建筑≤8层，其他区域住宅建筑≥8层且≤11层。所以综合来看，接下来一段时间，滨湖区新品，低密类型会比较多。
02 高价地遍布，未来售价？
提到高价地，不得不说经开区是yyds。
从这些备货的面粉价来看，经开区备货项目中均为万元地，且除了华发·中央首府楼面价14720元/㎡以外，其余5幅地块均18000+元/㎡；
最便宜的则是锡山区和惠山区，毕竟有东港、洛社等乡镇板块“调和”，不过天一新城、锡东新城地价还是分分钟过万的节奏。
小编统计中，真·万元地占比约6成，总体而言，无锡大部分区域的地块，如经开、梁溪、锡东新城、惠山新城这一类早已迈进万元地，剩下的就是在万元地行列徘徊跳跃，如洛社、惠山城铁这些板块。
那么回归到大家关心的问题上，这些高价地转化成产品，行情如何？
常规情况，面粉价高，面包就会贵。但是，作为购房者却并不会“体谅”开发商。
例如上周日首开的惠山新城某新盘。
该盘3公里以内配套完善，且紧挨着省锡中第一实验小学，生活便捷度高。开盘前该楼盘置业顾问一度给出单价3W左右的放风价，而首开则给出了不少优惠：精装高层均价约25000元/㎡，毛坯洋房均价约26000元/㎡，不过首开去化效果一般。
一业内人士分析，惠山新城内价格仍是购房者买房最重要的因素之一。上述项目首开虽然优惠，但其地价成本摆在那，惠后高层价格与区域内地段更好的某地铁盘形成竞品，毛坯洋房对比隔壁竞品的精装洋房又没有价格优势，现下客户的心里天平还没倾斜。
目前，多高价地项目入市在即，不少楼盘放风价还是比较高的，尤其是经开区，由于地价摆在那，基本报价都奔着3.5w+元/㎡，但最终进入市场，“买单”还是“毒打”，拭目以待！
03 精装成主流，品质保障更是焦点
随着售价不断“上探”，开发商在产品的打造上也更花心思，毕竟买房，不是开发商一个人的游戏。
从备货地块的规划来看，精装产品成为了主流，当然这也是响应环保的要求，且精装房一定程度上给业主装修减轻了经济负担。
曾经，刷个白墙铺个地板就可以称为精装，但如今去各大新盘你会发现，地暖、新风、中央空调三大件已经成了不少楼盘的标配。
此外，部分楼盘在精装方面还进行了升级。像经开区的华发中央首府，除了常规的装标外，还会有精装升级包供业主选择；梁溪区美好铂翠也表示，产品除了常规硬装，还会辅以部分软装。
不过，购房者的另一个烦恼又来了，精装质量谁来保障？
的确，不少精装房，交房日即维权日，精装部分出的钱不少，但层高不够、新风摆设、门框歪斜、房屋漏水等问题频现，甚至有的样板间就真的是仅供参考的样板，购房者拿房时精装产品的样式以及品牌货不对板。
永远是开发商卖定离手，购房者苦苦维权？当然不！
1月19日，无锡市住房和城乡建设局发布了《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，除了对精装部分的费用进行了约束，涉及基本装修的，还要求购房合同应按有关规定对装修内容、主要材料、材质等级、设备等约定和明确。
3月26日，住建局又发布了《无锡市住宅品质提升设计指引（试行）》通知，涵盖了建筑、结构、给排水、电气、暖通五个专业，对住宅质量、使用功能等进行了更详细、严格的要求。
在政府更加完善的约束背景下，开发商们能否给市场带来高品质的产品，老百姓花出去的钱是不是值得，静待市场考验！
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