向下风口 高地价项目的后市生存引人担忧

2018-11-13 14:27:33 信息来源:无锡房地产市场网
WXHOUSE记者报道:
 
    这两年无锡土地市场的火热程度不仅仅是楼面价刷新历史新高,就连暌违锡城多年的中锐及绿城也重新杀回锡城。在最火热的时候,无锡诸多楼盘逢“土拍”就涨价,但是这场多方参与的游戏在2018年下半年迎来向下风口。高地价项目的后市生存引人担忧。
 
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    何为高地价项目?这并没有绝对的标准。
 
    在锡城有这么一批地块,它成交时的楼面价已经赶上周边商品楼盘的房价。
 
    比如说,2016年9月8日成交的朗诗新郡南地块(现楼盘案名为中锐星公元)楼面价为18050元/平米,而在同年8月份,太湖新城内知名的高精装标准的华府天地尊园售价为17500-18000元/㎡,同年9月与该地块临近的雅居乐中央府精装3#楼均价为17000元/㎡。
 
    比如2016年11月14日成交的第六空间地块(现楼盘案名为中洲崇安府),楼面价为11631元/㎡,而同年年底同区域内的世茂时光里开盘均价为11000-12000元/平米。
 
    再比如2017年6月12日成交的亿仁医院西侧地块(现楼盘案名为龙湖天宸原著),楼面价为7883元/㎡,这是被现房销售要求压迫下的成交楼面价,而2017年同期与其同区域内的复地公园城邦·拜伦湾销售均价为10000元/㎡,华润橡树湾销售均价约为11000元/㎡。
 
    根据WXHOUSE统计,2016年无锡涉宅地块成交均价为8254.54元/㎡,2017年涉宅地块成交均价为8084.66元/㎡,2018年1-10月这一数据则为8497元/㎡。
 
    2016年至今,两年多的时间内,无锡土地市场共成交 21幅楼面价过万的地块。其中,楼面价达到14000-16000元/平米的地块有6幅,楼面价超过16000元/平米的地块有4幅,用案名来说的话,分别是蠡湖金茂府地块、中锐星公元地块、绿城·凤起和鸣地块及万科·翡翠东方地块。
 
    截止10月底,上述21幅楼面价过万的地块中,已经进入销售状态的有10幅 ,案名分别是中洲崇安府、恒大悦珑湾、富力运河十号、蠡湖金茂府、中锐星公元、融侨悦府、红豆·天一华府、中锐琅石名筑、绿城·凤起和鸣及恒大御峰;而已经确定案名并开始产品推广的地块有8幅,分别是龙湖·蠡湖天著、龙湖天璞、金茂逸墅、无锡康桥府、雅居乐·藏珑府、光明合景·玺悦珑庭、华发首府和万科翡翠东方。
2016-2018年成交的楼面价过万地块一览
 
    缘何高地价项目销售隐忧?首要原因当然是土拍凉凉给楼市带来的下行预期,导致目前市场观望情绪增加。
 
    上半年主要热点城市土拍转冷的情况终于在下半年传导到无锡市场。进入下半年,无锡分别在7月31日和9月27日进行了两批次土拍,参与竞拍的涉宅地块共12幅,其中7月31日竞拍的5幅涉宅地块尚有最高15.49%的溢价率,而9月27日竞拍的7幅涉宅地块全部底价成交。此时,大家已经知道了今年的楼市结局大概率确定为朝下。
 
    除此之外,有两个细节非常有趣。
 
    9月27日底价成交的7幅涉宅用地中,除了位于滨湖区胡埭镇的XDG-2017-16号地块及位于锡东新城的XDG-2018-17号地块分别被北控及海尔地产拿走外,剩余地块的开发商都换了品类,不是民企央企,而是被地方性的国企品牌竞走。
 
    比如位于梁溪区通泊路与动力路交叉口东南侧的XDG-2018-25号地块、位于梁溪区全丰路与江海路交叉口东北侧的XDG-2018-26号地块,都是梁溪区的城投公司拿的;XDG-2016-30号地块(锡东新城东翔路北地块)实际被锡东新城商务区开发建设管理中心拿下;XDG-2018-12号地块(米兰1号地块)实际为惠山区国有资产管理办公室拿下。
 
    另外一个细节是起始楼面价的降低。
 
    今年3月底,无锡市国土资源局挂牌新吴区春城小学西侧地块(XDG-2017-15号地块),起始楼面价为9900.04元/㎡,最高限价14849.49元/㎡,随后该地块被撤消竞拍。而10月19日,该地块被重新挂牌,将于11月21日拍卖,此时该地块的起始楼面价被调整为7804元/㎡,且未设置最高限价线。起始楼面价的下滑程度不可谓不明显。
 
    当然这个可能是个案,但是业内对于目前无锡涉宅用地竞拍的大概率判断是底价成交。这什么意思?意思就是:就这个价格,能不能赚钱自己算,能赚就拿,不能赚就流拍。换句话来说,如果地价保持目前的现状持续下去,2018年上半年之前成交的那些高价地的销售压力将非常大。
 
 
    如果说仅仅从土地市场的转冷来判断高地价项目的销售不容易过于杞人忧天的话,那么我们不妨看看锡城二手住房市场的情况。
 
    见证了香港楼市最疯狂和最低迷时期的香港地产教父施永青认为,对任何一个市场来说,低价抛盘常常是多米诺倒下的第一块骨牌。
 
    “任何一个阶段,总有人需要卖房子套现。当成交量开始下降,意味着这些人的套现难度加大。1个月、2个月没问题,到第3个月的时候,如果成交量还没回上来,那么,这些想套现的人就会降价,市场就会出现低价抛盘。”
 
    而无锡的二手住房成交量已经连降5个月。据WXHOUSE统计,10月无锡二手住房成交套数为3321套,这是自6月以来第5个月成交量缩。
 
    今年无锡二手住房的各月成交表现分别是:1月2763套、2月1484套、3月4108套、4月4942套、5月6241套、6月5445套、7月5205套、8月4879套、9月3983套、10月3321套。从这组数据不难发现,剔除春节附近的1月和2月,截止目前,10月二手住房成交量为全年最低。
 
    这几乎可以确定目前无锡楼市是处于下行风口了。而楼市下行期,高地价项目的撬动之难比起有调价空间的项目来说要大非常多。
 
    业内人士表示:由于地价太贵,无锡很多项目都被迫走高端路线,以此来换取一些利润空间。但是时下市场下行,高端定位下的高房价却成为快去化的拦路虎。上文所提及的多个楼面价过万地块之所以迟迟没有推盘入市,一个原因就是对于市场的不确定和对具有市场接受度的定价的不确定。
 
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    已拿地的抱团开发应对高地价和高风险,准备拿地的迟迟不敢出手。
 
    对于已经拿地的房企来说,“抱团开发”是目前他们选择应对高地价,高风险的方式。尤其是一些非主流、非热门的区域,由于此前并不是传统的商品房聚集区,无论是市场知名度还是购房人的认可度都不高,但地价却不低,导致风险加大。所以更需要开发商的抱团式合作开发。
 
    如位于锡山区东亭街道东亭路与春新路交叉口西北侧的XDG-2016-26号地块,该地块于2018年4月26日被光明地产拿下,楼面价11267元/㎡。后与合景合作开发,合景负责操盘。面对第一次进驻的无锡市场,两家企业从竞争对手到合作伙伴,这是时下房地产开发环节中非常有趣的一幕--博弈与均衡。
 
    不久前,该地块刚刚光明合景·玺悦珑庭的案名面市。而玺悦珑庭所处的东亭板块,是无锡较为热门的商品楼盘开发集中区之一。此前,项目周边有恒大绿洲、绿地香颂、绿地璀璨天城等项目较受关注。但是此前恒大绿洲、绿地璀璨天城的房价最高也不过14000元/㎡左右,以玺悦珑庭的地价来看,其上市销售均价难免会承受一定的压力,这种压力分摊在两个开发企业上,或许能将风险降低不少。
 
    截稿前,一个房企的投资经理问我,11月无锡会出新的房地产调控政策吗?我以为他知道些内幕,没想到的是他回我,不管出不出新政,现在都不敢拿地了,尤其高价地是绝对不敢拿了。
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(责任编辑:李飞飞)
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