10天六城政策试水“松绑”,楼市拐点要来了吗?

2018-12-29 10:18:42 信息来源:地产情报站
  2018年,全国各地各项调控政策多达450次,成为历史上房地产调控最密集的一年。而临近年底,继取消限购第一枪之后,12月26日,湖南衡阳宣布,新建商品房限价政策将于明年元旦起暂停执行。
 
  这也是最近十天内,第六个城市的楼市政策试水“松绑”,也是全国第一例表示要取消限价的城市。
 
  虽然仅仅事隔一天,衡阳的“限价令”就上演了“大反转”剧情,“暂停限价”的通知被撤销,但从中透出的种种信号却颇耐人寻味。
 
  (1)
 
  12月26日,衡阳市住房和城乡建设局主管的衡阳市房地产协会宣布,衡阳市已经执行了一年《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》将于2019年1月1日起暂停执行。
 
  在下发的文件中称,《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》于2017年12月15日执行,为规范衡阳市城区新建商品房销售价格行为发挥了较好作用,达到了预期目的,由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归,销售价格也较为稳定,经研究,决定于2019年1月1日起,暂停执行上述《通知》。即,从2019年元旦之日起,将停止对该市城区新建商品房销售价的干预。
 
  衡阳此次政策调整,可以说和近期多个城市楼市政策松绑的步调基本一致,越来越多的城市加入“松绑”大军,势必也将对后续的市场预期产生影响。
 
  比较戏剧性的是,12月27日,在舆论高度关注之下,衡阳市政府在官方网站公布了“衡阳市政府撤销《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》”。
 
  这份通知说:
 
  鉴于衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局联合印发的《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》(衡发改价服【2018】45号),对稳控房价的复杂性判断不精准,对稳定预期的持续性认识不充分,文件出台引发了市场的误解和网上的炒作,其影响有悖于部门出台文件的初衷,衡阳市人民政府决定撤销该文件。
 
  衡阳市委市政府将坚决贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”原则,坚持以人民为中心,密切关注房地产市场发展动态,科学调控,以坚决的态度,坚定的韧劲维护衡阳房地产市场的平稳健康发展,维护广大群众的切身利益。
 
  剧情至此变成了“大反转”。有业内人士分析称,这场反转剧,其实说明了地方政府的复杂心理,即想放松市场,又不想背上“第一个取消限价城市”的名号,所以在具体执行过程中,就会出现这种“犹抱琵琶半遮面”的情形。
 
  不过,这也表明了,地方都在慢慢试水楼市松绑的政策,只不过步子都不会迈得太大太猛。
 
  (2)
 
  上周,中央工作经济会议给2019年楼市行情定调:“因城施策”。即地方政府成为调控政策的主体,强调不同城区要差异化施政,不搞“一刀切”。而往次会议中提到的“分类调控”改为如今的“分类指导”。
 
  “调控”字面上意思是调节、控制,“指导”字面上理解为引导、指点,仅仅两个字的差别,由此可见中央对于地方房地产调控中扮演的角色的变化,将从过去的干预和控制改为“指点引导,以便能顺利将“因城施策”迅速推进。
 
  政策刚一落地,就有多个城市陆续出台“松绑”政策:
 
  1、12月18日晚间,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》规定:取消新购住房限制转让措施。此前菏泽市有文件,实行新购住房限制转让措施,房屋转让需要取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年。此次则取消限制新购和二手住房转让期限规定。
 
  2、随后广州发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》,正式放开公寓个人限购。
 
  3、在深圳,中行、建行、工行三大行已经将首套房贷利率由基准上浮15%下调至上浮10%,包括交行、农行、招行也内的其他银行也在陆续跟进。
 
  4、12月21日,有媒体报道,珠海已经放松限购,社保缴纳年限缩短,非珠海户籍居民不再需要连续缴纳五年社保,而是只需缴纳1个月、3个月、1年不等即可购房。
 
  5、12月21日,杭州社保补缴政策也放松了, 24个月内补缴不超过3个月无需提供情况说明和劳务合同,可以预见将有更多外地户籍人士通过补缴社保的方式获得在杭购房资格。
 
  (3)
 
  今年以来,在中央“房住不炒”定位和“分类调控”政策下,各地政策持续加码,根据不完全统计,2018年内累计各项调控政策多达450次,比2017年多出八成左右,成为历史上房地产调控最密集的一年。
 
  贷款利率上调、限购限售、买卖限价、提高首付比例……也正是这样“连环炮式”的调控手段后,全国范围内新房、二手房整体楼市价格也都在降温过程中度过,市场预期也逐渐走低。
 
  相比这样大规模的调控政策,此次“松绑”的城市也仅仅九牛一毛。
 
  从目前已经松动政策的城市上看,这些城市中既包含深圳广州这类一线城市,也包括菏泽、衡阳等三四线城市;而各地对于“因城施策”的探索却出奇一致,都是初步试水,都是轻度的调整,扩大购房群体和微调贷款利率等,并没有大规模放开,好似平静依旧的水面刚刚放开,只是试探性的扔进一颗小石子,泛起一圈涟漪,却并非大风大浪。
 
  由此可见,450次收紧调整后,几次小规模的细微松绑,仅仅是国内经济下行压力加大的背景下地方政府对于楼市的“微调”,预计明年调控政策和市场走向也将以“稳”为主,应该不会出现大规模的松动或者刺激楼市的利好。
 
  (4)
 
  既有政策方向的调整,那么也必将有后继者躁动起来陆续加入战团,尝试松绑。近十天继六城陆续发布松动政策后,下一步会有谁加入其中呢?
 
  据笔者观察,从范围上看,“入伙”主力军应还会是三四线小城市为主。
 
  众所周知,三四线城市的经济发展没有一二线城市快,随着大量人口流入大城市,当地房价的下降,商品房的成交数量也在下降,从而导致库存量进一步增加。国家和地方政府近些年为了能够去库存已经采取了各种各样的方法,为了避免库存增加,试想会有更多三四线城市的放松调控。
 
  另一层原因,三四线城市数量多,但影响面相对较小,一两个城市特别是三四线城市放松楼市调控并不会对房价有什么实质的影响,基于国家今年已经多次提出了要坚决的遏制房价上涨,并且还一直重申要坚持“房住不炒”的定位,这些少数城市对于全国房价的整体影响是很小的。
 
  而从调整政策的尺度上看,调控的内容预计将会是某些细微处,例如允许补缴社保、可以购买公寓或者商住房、降低一点此前抬高的贷款利率等,并不会大刀阔斧的放开购房套数、二套房贷款比例限制等这类对于房价产生直接影响的内容。
 
  上面这些细微处的调整对二手房、商品房的交易没有特别直接的影响,也对于当地房地产市场的全局不会有致命的影响,故并不会违背中央对于楼市“稳”字当头、“房住不炒”的定调。
(责任编辑:张一男)
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