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2008年2季度全市行情

信息来源：市场网 08-7-18 10:53 浏览：2409

    2008年上半年，无锡房地产市场开发投资持续增加、土地供给节奏平稳、商品房供应充足，受调控政策和对宏观经济预期的影响，市场成交量明显减少，住宅价格平稳增长，涨幅明显回落。
    一、房地产市场总体情况
    １、开发投资增速加快，新开工面积明显增加
据统计局数据显示，今年1～6月无锡全市完成房地产开发投资220.69亿元，同比增长50.37%，其中市区完成房地产开发投资181.81亿元，占固定资产投资29.50%，投资额同比增长52.81%，增长幅度为去年同期的1.5倍。1-6月，无锡市区房地产施工面积为1976.58万平方米，同比增长35.03%，新开工面积为543.02万平方米，同比增长54.46%，竣工面积为113.71万平方米，同比减少7.52%。
    此外，1～6月江阴完成房地产开发投资27.95亿元，同比增长87.96%；宜兴则完成房地产开发投资10.93亿元，同比下降15.34%。
    2、土地供给节奏相对平稳，开发企业拿地热情有所降低
    今年上半年，无锡市区共计出让经营性用地39幅，面积达313.17万平方米，土地供应量相当于去年同期的1.6倍多。但其中约有211万平方米的土地挂牌于07年底，成交于08年初。除此之外，无锡市区一季度挂牌并出让土地48.24万平方米，二季度则为53.93万平方米，保持了平稳的供给节奏。但从土地拍卖现场情况看，竞拍的激烈程度相比去年有明显减退，特别是第三批挂牌土地，11幅地块只有2幅有企业参与竞拍，大部份都是以挂牌价成交，开发企业拿地热情有所降低。
    此外，上半年江阴、宜兴分别出让经营性用地13幅和3幅，面积分别为54.54万平方米和37.12万平方米，出让金额分别为8.41亿元和5.52亿元。
    3、商品房供应持续增加，成交量明显下降
    今年1～6月,无锡全市商品房新上市面积为547.66万平方米，同比增长67.20%。市区商品房新上市面积为336.83万平方米，同比增长了35.80％，商品住宅新上市面积为264.12万平方米，同比增长了30.62%，其中政策性用房42.14万平方米，与去年基本持平。
    今年以来，一方面土地、金融、住房保障等国家调控政策相继落实到位，另一方面受国内一线城市房地产走势影响，无锡房地产市场观望气氛一度较为浓厚，商品房销售量出现了明显下降。1～6月，市区商品房累计成交面积为188.83万平方米，金额111.60亿元，分别同比下降了18.25%和0.66%，商品住宅累计成交面积为158.70万平方米，金额87.33亿元，同比分别下降了21.91%和5.65%，其中政策性用房成交23.25万平方米，6.56亿元，同比分别增长6.53%和14.09%。无锡市区1～6月商品住宅新增供销比快速增长，截止6月末商品住宅市场剩余可售量已达425.45万平方米。
    同期，江阴成交各类商品房41.39万平方米，成交金额12.89亿元（其中，政策性用房成交17.67万平方米，2.10亿元）；宜兴成交各类商品房32.99万平方米，成交金额14.05亿元。
    4、商品房价格趋稳，涨幅逐步回落
    无锡市区商品住宅价格在今年上半年，明显放缓了上涨的速度。一季度无锡市区商品住宅加权均价为5137元/平方米，环比增长了3.11%，涨幅相比07年四季节减少了2.62个百分点，而二季度商品住宅加权均价为5261元/平方米，环比增长2.42%，涨幅相比一季度又下降了0.69个百分点。
    从区域来观察，东区、西区、北区受高档住宅集中上市影响，涨幅相对较大，环比涨幅分别为2.43%、2.94%和2.19%，除此之外各区住宅加权均价环比涨幅较小，中心区、副中心区和南区分别为1.45%、1.41%和0.86%。
    5、二手房市场持续平淡，住宅交易量明显减少
    今年以来，受政策及宏观经济影响，消费者对市场的预期普遍下降，二手房市场较为平淡，成交量下降，住宅价格平稳。1～6月，无锡市区累计成交各类二手房6104套，同比下降20.15%，成交金额24.50亿元，同比下降24.22%，其中二手住宅累计成交5317套，同比下降25.28%，成交金额17.03亿元，同比下降15.78%。从季节来看，虽二季度出现成交量的季节性上涨，但总量仍处于近两年来的较低水平。经测算，一季度二手住宅加权均价为4992元/平方米，二季度为5020元/平方米，环比分别只增长为了1.57%和0.56%，涨幅已逐步放缓。
    此外，江阴成交各类二手房16.74万平方米，成交金额2.85亿元，其中住宅13.87万平方米，金额2.39亿元；宜兴成交各类二手房20.78万平方米，成交金额4.69亿元，其中住宅13.03万平方米，金额2.72亿元。
    6、房产开发贷款持续增长，个人贷款余额增速同比下降
    今年二季度末，无锡全市房地产开发贷款余额总计262.56亿元，环比上季末增长6.09%，其中房产开发贷款余额194.52亿元，同比增长51.34%，环比增长12.38%，土地储备机构贷款余额58.14亿元，环比下降7.33%。由于贷款门槛抬高及销售下滑的双重影响，二季度末个人购房贷款余额（含商业性和公积金）377.02亿元，环比增长2.62%，增速相比去年同期大幅回落了5.48个百分点。1～6月无锡市区累计发放公积金贷款7.76亿,出现了负增长,同比减少37.58%。
    二、下半年房地产市场趋势预测
    1、市场供应量保持充足
    2008年以来，我市房地产投资持续快速增长，施工面积规模迅速加大，加之房地产开发企业有迅速回笼资金的要求，下半年我市商品房供应节奏仍会保持一个较快的速度，新增供应面积增加，预计市区全年供应总量会超过600万平方米，不低于07年水平。另外，我市明确了部分经济适用房的土地出让金补交标准，允许部分符合条件的经济适用房上市，这将大大丰富存量房市场的房源。因此，下半年我市房地产市场将保持供应总量充足的状态。
    2、市场成交量较07年仍将有所下降
    今年1～6月，无锡房地产市场成交平淡已成事实，随着奥运会的临近，市场走势仍不明朗，消费者持币待购的现象依然存在，因此奥运过后，楼市在九、十月份传统销售旺季的表现将成为下半年楼市走向的分水岭，应密切关注。如若该段时期内市场成交状况仍无明显改善，预计全年成交量将在400万平方米左右；若能有明显回升，那部分压抑近一年的潜在性需求也将逐渐释放，年底成交量有望逐月攀升，不过全年市场成交量超过450万平方米的可能性仍然较小，全年需求理性回落，成交总量与06年基本持平。
    3、土地市场日趋理性
    上半年，开发企业拿地热情与07年相比明显降低，从土地拍卖情况来看，仅有少数地理位置比较优越的地块有房地产企业参与竟拍，且竞拍回合也不多，其他近3/4的地块都以挂牌价或略高于挂牌价成交。目前房地产开发企业手上可供开发的存量土地还很充足，资金面又不宽松，且土地与金融政策在年内也无任何松动的迹象，所以预计下半年我市土地市场将日趋理性，回暖的可能性较小。
    4、刚性需求明显，年内价格将继续保持平稳
    由于宏观调控有效地抑制了投资和投机行为，市场主要由刚性需求维持。目前无锡城市化进程方向和目标不变，城市拆迁、人口增长是我市房地产刚性需求的重要支撑因素之一，同时无锡经济基础较好上半年仍保持平稳快速发展，居民收入增长，购买力不减，自住型、改善型需求量较大。房源丰富、选择多了，许多消费者仍愿在市场平淡期进行购房。到今年年底，一方面土地成本、商品房建设成本及配套费用等支撑房价的重要因素仍然不会有明显变化，同时刚性需求将继续支撑房价，因此年内房价回调不太可能；另一方面调控政策未变、市场销售放缓、房价上涨受到的压力加大，因此预计年内我市房价上涨幅度将进一步放缓，总体保持平稳。
    5、存量房实行网上交易管理，中介市场将更加规范透明
    今年6月我市出台了《无锡市存量房网上交易管理试行办法》，并于7月1日的正式实施。这标志着我市房地产信息系统建设又向前迈进了一步，系统日趋完善，市场信息更加公开透明；同时我市对中介市场的管理有了更有效的抓手和依托，中介行为进一步规范，存量房交易更加安全，当事人的权益得到了进一步保障。

欢迎提供新闻线索：电话 83401107 （责任编辑：李飞飞）

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上海万科的房降价10万一套.无锡万科降多少.网上公布6300-6500.到万科门口又是6700. 市场网网友 09-03

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