70城房价环比跌幅收窄 调控政策逐渐释放正面效应
2022-01-19 09:26:19 环球HOUSE
1月15日，国家统计局发布2021年12月商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司首席统计师绳国庆对数据进行了解读：2021年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。
值得关注的是，新建商品住宅销售价格指数自9月起环比下跌持续三个月，在12月，房价指数跌幅并未继续扩大，而是有所收窄。可见，一系列政策累积逐步释放正面效应
自9月底，央行提出“两个维护”后，中央和各部委频繁释放维稳信号。2021年12月10日，中央经济工作会议提及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”；12月20日，1年期LPR 降息5个基点，促进社会综合融资成本继续稳中有降，有助于缓解银行发放贷款过程中所受到的利率约束。至今，各类政策开始逐渐释放正面效应，房价持续下降态势有所遏制。
然而，当前房地产开发投资数据仍略显低迷。1月17日，国家统计局发布2021年全国房地产开发投资数据，数据显示，2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%，增速低于5%，进入“过冷”区间。此外，全国房企土地购置面积同比增速为-15.5%，全国房地产开发企业到位资金同比增速为4.2%......反映行业景气度的一系列数据持续下行，行业降温态势明显。
在这一背景下，积极创造营商环境鼓励房企拿地，激活开发投资热情等或将成为2022年主流政策。
▲图源：国家统计局
70城房价环比跌幅收窄 出现重要回暖信号
根据统计局发布数据计算：12月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为2.0%。
实际上，2021年9月为房价指数的转折点：9月，70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，为2015年5月份以来首次为负。而进入第四季度之后，10月，房价指数环比下跌幅度进一步加大到0.3%左右，11月和12月持续下跌态势。
“在12月，房价指数出现了一个重要的信号，即环比虽然继续下跌，但跌幅没有扩大，甚至反而出现了略微收窄。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“若是一位数小数点，10-12月份的跌幅均为0.3%，但若是小数点为两位，三个月的跌幅为0.25%、0.33%、0.28%。如此看，至少持续悲观的态势略有遏制，可见，三季度信贷政策开始逐渐释放正面效应。”
12月，不同能级的城市仍然普遍面临房价下跌的压力，一二三线城市的房价环比涨幅分别为-0.1%、-0.3%和-0.3%。考虑到11月份一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二、三线城市的房价环比涨幅分别为-0.4%和-0.3%。可见，在12月一线城市跌幅略扩大，而二三线城市跌幅略收窄。严跃进认为，“至少这是一个积极的信号，说明一些城市持续下跌的态势是有所遏制的。”
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“2021年12月70城房价平均环比跌幅收窄，是本轮市场下行以来首次跌幅收窄。12月70个城市中新房价格环比下跌的城市个数较上月减少9个，约五成城市二手房价格环比跌幅较上月收窄或止跌。这主要是2021年4季度金融信贷环境边际改善促进市场量成交筑底，市场预期有所改善减缓了房价下跌的压力。”
▲图源：国家统计局
根据统计局数据，2021年12月新房价格环比涨幅前十的城市分别为杭州、上海、赣州、桂林、南京、长沙、重庆、温州、合肥和厦门。
值得注意的是，从12月份70城房价指数环比涨幅数据来看，杭州领涨。严跃进认为，“8月份以来，杭州涨价排序不断靠前，8-12月份在全国70个城市中的涨幅分别位列6、5、4、2、1。这说明杭州当前房价依然容易上涨。房价大环境降温，但一些上涨过快的城市，还是需要注意房地产市场秩序的稳定。”
至12月数据公布，2021年全年70城房价指数走势也跃然纸上，许小乐认为，“回顾2021年，房价最大的特点是总体平、波动大。上半年房价上涨范围广、涨幅相对较大，如3月新房环比上涨的城市个数分别达到62个，占比超过8成，部分城市最高单月同比涨幅超过10%。下半年信贷环境收紧后房价转跌，且环比下跌的城市范围持续扩大。至12月，70城新房价格平均同比涨幅收窄至2%以内，也就是说年末价格跟年初基本持平。一年下来，房价先涨后跌，最后回到起点。”
相比2021年房价“过山车”现象，专家普遍认为2022年房价将企稳。严跃进认为，“12月政策效应显现后，房价数据会有企稳可能。当前房地产市场在宏观经济中的影响较大，稳定房地产的任务要求高，势必使得2022年一季度政策面将继续宽松。类似房价跌幅收窄态势，释放了积极信号，预计2022年一季度会继续小跌，但二季度会有由负转正的可能。”
许小乐也认为，“展望2022年，房地产市场和房价会以稳字当先。在‘支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展’的导向下，预计年初银行信贷支持力度保持，放款周期加快，将进一步促进市场成交改善，带动整体价格逐步止跌趋稳。”
一线城市二手房价格率先回暖 北京、上海和杭州领涨
12月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为1.0%。可以对比的是，11月份全国70城二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为1.5%。
严跃进认为，“从指数特征看，若是把环比跌幅以两位小数看，其中11月份下跌了0.37%，而12月份下跌了0.36%。走势和一手房一样，即跌幅并未扩大，反而出现了小微的收窄。可见，二手房市场经历了持续性的降温后，市场反而有企稳的可能，或者说至少持续降温的空间小了很多。”
从二手房的降价城市数量看，约五成城市二手房价格环比跌幅较上月收窄或止跌；分城市能级看，12月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅分别为0.1%、-0.3%和-0.4%。12月一线城市整体二手房价格环比基本止跌转稳，重点省会城市及部分三线城市二手房价格环比跌幅均收窄。
对此，许小乐分析，“一线城市率先止跌转稳，说明这类城市基本面较好，购房需求支撑较强，信贷环境改善以后，前期观望的需求进入市场，成交活跃度提高，带动房价环比跌幅收窄。”
严跃进也认为，“目前二手房市场的表现来看，大城市和小城市的表现会有差异。大城市潜在的购房需求大，这个时候二手房容易反弹。而小城市的潜在购房需求小，二手房的复苏滞后时间会比较长。2021年12月份以及2022年1月份，一些重点城市二手房房贷放松类似额度增加等利好消息增加，客观上有助于促进二手房市场的企稳。而且从实际感受看，12月份一线城市二手房确实略有升温，也容易带动价格上升。”
▲图源：国家统计局
统计局数据显示，12月，北京、上海、杭州、长沙、昆明、海口共6个城市二手房价格环比上涨。其中，北京环比涨幅0.8%、同比涨幅8.5%，成为环比涨幅及同比涨幅最高的城市；上海环比涨幅、同比涨幅分别为0.4%和6.5%，杭州环比涨幅、同比涨幅分别为0.3和5.2%，这三座热点城市涨幅靠前。
分析人士普遍认为，2022年二手房价格走势与信贷政策息息相关。贝壳研究院预计，年初银行信贷支持力度保持，放款周期加快，将进一步促进市场成交改善，带动整体价格逐步止跌趋稳。
实际上，1月17日，央行发布《公开市场业务交易公告 [2022]第10号》文件指出，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年1月17日人民银行开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。根据过去历史经验，MLF等利率下调，往往会带动后续LPR利率的下调。
“此次央行在新一年明确此类操作，为今年一季度降息定了基调，客观上也促进了银行放贷规模的加大和节奏的加快。房贷利率也有进一步下调的可能，对于购房者等也会产生积极的影响。”严跃进认为。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静分析称，“本次央行降低MLF和公开市场逆回购操作利率，且均下调10个基点。对于楼市来说，在当前购房者置业情绪仍较低、企业资金压力较大的情况下，降息有利于市场信心修复，有利于市场预期稳定。随着政策环境的进一步改善，部分城市市场有望触底回温，热点一二线城市的修复速度要好于普通三四线城市。”
房地产开发投资进入“过冷区间” 激活投资热情成为2022政策重点
1月17日，国家统计局发布2021年全国房地产开发投资数据，数据显示，2021年，全国房地产市场规模达历史最高水平，商品房销售面积接近18亿平方米，比上年增长1.9%，商品房销售额达18.2万亿元，同比增长4.8%。全年市场整体表现创新高，但下半年以来房地产市场降温态势明显，交易市场、土地市场情绪均明显下滑。
统计局数据显示：2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。分区域来看，2021年，东部地区房地产开发投资77695亿元，比上年增长4.2%；中部地区投资31161亿元，增长8.2%；西部地区投资33368亿元，增长2.2%；东北地区投资5378亿元，下降0.8%。
实际上，2021年房地产开发投资经历“过热、温和到过冷”的三部曲。1-8月份属于过热区间，行业开发投资保持着两位数增速；9-11月份进入温和区间，即增速介于5%-10%区间内；12月份下滑入过冷区间，即低于5%的水平。
▲图源：国家统计局
统计局数据显示，2021年，房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，增长2.8%。由此可见，土地市场较为萧条，既说明房企受资金压力影响，拿地节奏较慢，也对2022年新房的供应产生利空影响。
2021年全年，全国房地产开发企业到位资金同比增速为4.2%。其中，国内贷款23296亿元，比上年下降12.7%；利用外资107亿元，下降44.1%；自筹资金65428亿元，增长3.2%；定金及预收款73946亿元，增长11.1%；个人按揭贷款32388亿元，增长8.0%。
“资金面总体上呈现持续恶化的态势。或者说虽然四季度房地产金融政策略有宽松，但反映到房企身上还是有时间滞后的。当然一些信号是值得关注的，类似银行贷款指标看，单月数据显示，11-12月份已经在改善。所以资金改善在起步，2022年会有进一步改善的空间。”严跃进认为。
2021年，房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%。其中，住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。房屋竣工面积101412万平方米，增长11.2%。陈文静认为，“全国房屋新开工面积同比降幅超11%，绝对规模降至2018年以来最低水平，12月同比降幅超30%。受资金端压力、交易市场较为低迷等因素影响，企业开工积极性明显减弱。2021年，房地产开发投资额小幅增长，但12月投资额明显降低，绝对规模降至2020年3月以来最低水平，同比降幅超10%，企业投资意愿明显降低，新开工、土地购置均为拖累项。”
严跃进认为，“总体上看，当前房地产开发投资数据略低迷，这也使得2022年激活开发投资热情、鼓励企业投资拿地等会成为主流政策。”
中指研究院分析称，展望2022年，我国经济面临新的挑战和压力，宏观政策将持续发力稳经济，降准、降息仍有预期，房地产市场仍将发挥稳定器作用，在“房住不炒”总基调指导下，预计调控政策仍有改善空间，特别是信贷端，将进一步加大对刚需、改善住房需求的支持力度，支持合理住房需求释放。