在宏观调控的影响下，今年无锡楼市出现了传统“红五月”不红的市场状况，成交量萎缩，成交均价居高不下。在“金九银十”楼市好时节到来之际，中原结合市场宏观面和个案具体情况分析一下无锡楼市的后期走势。
    竞争趋于激烈房价涨幅趋缓近一年的调整效果已经初显。房价涨幅进一步趋于平缓。据中原地产的市场数据库显示，2008年一季度无锡市区商品住宅加权均价为5137元/平方米，环比增长了3.11%，涨幅相比2007年四季度减少了2.62个百分点，而二季度商品住宅加权均价为5261元/平方米，环比增长2.42%，涨幅相比一季度又下降了0.69个百分点，房价涨幅进一步趋缓。
    楼市成交量也大幅度萎缩。随着银根收紧、名义利率上升，以及二套房贷政策的推出，严重倚赖银行贷款的投机性需求大受打击。同时房价快速上涨后，租金收益率偏低，也使投资性需求明显萎缩。春节过后2-8月份日均成交量不足百套。而目前的成交量主要是因为一些刚性需求仍然存在，在政策的打压下，投资与投机的需求则大大萎缩。
    中原观点：投机需求消失对房地产市场供需均衡的影响，远远大于需求本身减少的数量。这是因为，投机需求的下降，不仅减少了需求，还增大了市场供给。市场均衡被打破，房价持续大幅度上涨的预期也被打破，反过来又影响了自住需求的正常释放，引起观望情绪。一边是市场供应量井喷，一边是投资、投机需求的萎缩，未来的市场竞争将趋于白热化。
    婚房需求稳定改善需求观望自住需求包括年轻家庭的婚房置业与中年家庭的改善置业。婚房客户购房关注点通常关注房屋本身的设计、居住的便利性，并且对价格敏感。改善型置业者通常对住宅的品质感和层次感较重视，对价格同样关注，但不会像首次置业者那么敏感，容易受到政策左右。年轻家庭的首次置业通常以城郊结合部的中小户型为主，而中年家庭的改善性置业则以品质较高的大户型为主。
    从中原重点跟踪的几个楼盘销售数据来看，基本都具备这样的特点：总房价较低的小户型比较好卖，同时特别高端的别墅销售状况也比较好，所以五里湖区域与马山区域的高端别墅市场，新开盘销得比较快，次新盘的销售较稳定。清扬康臣去年10月份开盘，推出1754套售出1331套，销售率达到75%；银河湾花园今年6月底推盘以来，销售率已超过7成。但是介于两者之间的品质较高的大户型销售状况不太理想。如常发的清扬御庭，6月中旬开盘至今，推出320套，销售52套，销售率只有16%。
    中原观点：首次置业及顶级物业阶层的需求相对较为稳定，但改善性自住需求明显受到二套房贷政策的抑制。从这一点来看，如果未来二套房贷政策能有所松动，将有助于改善性需求的释放，换言之，二套房贷政策不松动，改善性需求也将难以有实质性的恢复，观望将依然存在。
    发展商抢滩“金九”
    打折促销唱主角进入9月，开发商们都明白此时“金九银十”的重要意义，所以都铆足了劲，准备抓住眼前的销售时机，快速实现资金的回笼，而让利给购房者则成为各个发展商的主打策略。
    9月份楼盘打折促销将成为主旋律。据中原市场部调研统计，无锡在传播媒介中注明打折优惠让利的项目不少于30个。如长江国际二期推出十套特价房起价只有7000元/㎡，相对于其开盘价8500元/㎡，减少了1500元/㎡；绿地波士顿公馆买房赠5万元；清扬康臣优惠最高10万元；万科魅力之城三房5680元/㎡起，在此基础上单套的优惠最高可达10万元；常工城尚城买房送车位送冰箱；而中威国际公寓更是直接打出了购房九折等等，优惠力度之大，优惠面之广，实属罕见，对购房需求迫切的购房者来说无疑是一大利好。
    中原观点：宏观调控政策的延续对开发商的资金链形成了严峻考验，相信几乎所有的开发商都在尽力为“过冬”做准备。在这样的形势下，“金九银十”对开发商就显得尤为重要，在往年可能只是增加收益利润的一个好时机，但在今年却是一个节点，抓牢了或许能稍微安心地过冬，期待楼市的复苏，没有把握好可能就要面临洗牌。