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 大批新房源上市，准现房时代来临。 商报记者/笑冬 摄
经历了一年的市场调整，2009年无锡楼市回归理性。商报记者/笑冬 摄
新的一年到来了，对无锡楼市来说也将会有一个崭新的开始。经历了2008年的市场调整后，2009年无锡楼市更值得期待。许多人不禁要问，2009年的无锡楼市将何去何从？为此本报专门收集了房管部门、权威研究机构、业内分析人员的相关意见，对新年的楼市走势作出一番预测，仅供大家参考。在众人的展望中，有一点可以肯定的是，随着政府“救市”政策的出台，一系列对楼市的利好也将逐渐显现出来，因此在经历了不寻常的2008年之后，2009年楼市回归理性不是梦。
房价理性回稳
眼下无锡房地产市场处于理性整理期，市场成交主要由自住型、改善型等刚性需求维持。到2008年年底，市场刚性需求继续支撑房价，更重要的是开发商为防止房价下调出现连锁反应，力撑房价。2009年，无锡房价将在逐步回稳的情况下完成理性回归。
到目前为止，宏观经济、购房者信心以及开发商的现金流成为影响无锡房地产行业发展的主要因素。而宏观经济预计将会有近一年时间才能缓慢恢复；而购房者信心的提升将滞后于宏观经济。这将有可能导致未来房地产市场继续走低。
2009年无锡房地产市场整体将有可能持续2008 年的态势，持续低位运行，保持在2007 年年初水平，但也会出现一些市场波动：2009 年，年初供需将可能在2008 年年末的基础上有一定程度的降低；年中市场将逐渐稳定，随着一些大项目的入市，供需等相较年初会有一定幅度上扬；在9 月左右整个市场有可能会因为整体经济以及房地产行业好转的原因，出现小幅度的增长的态势，有可能持续到年末。房价将随着供需情况而行。
非住宅成投资新宠
在整个房地产市场呈现低迷的2008年，非住宅市场表现坚挺。办公用房和商业用房的销售保持平稳，随着无锡多个新商圈的打造以及对高端办公用房需求的增长，2009年的写字楼和商业地产将会成为市场投资的新宠。
2008年无锡的写字楼市场受经济大环境影响较小，红豆国际广场、润华国际大厦等多个高端写字楼项目都备受关注。2009 年无锡的甲级写字楼市场供应量会大幅增长，市中心的恒隆广场、苏宁广场项目，太湖广场的九龙仓时代上城等都会逐一面市，这些高端产品的亮相在提升无锡办公用房档次的同时，也会为市场带来更多的亮点。
同写字楼市场一样，商业地产市场在2008 年也是一直保持着热度。而2009 年，无锡的商业市场也必将掀起一个高潮。据不完全统计，2009年商业体量将超过50 万平方米。预计在2009 年商业地产的均价也将有大幅上涨，而在住宅市场遇冷的情况下，商业地产将成为投资新热点。
准现房时代来临
2008 年，无锡房地产市场迅速由2007 年的火热变为了低迷，市场信心严重不足，购房者“观望”不前，成交量萎缩。与此同时，市区可供销售的商品房规模却屡创历史新高，这也直接造成了商品房供大于求的现状，市场结构严重失衡，楼市被迫进入了“准现房”时代。
截至2008年9月底，全市可售商品房面积已达827.50万平方米。如以近三年的商品房月均销售量来计算，则去化周期约为22个月；同样，540.25万平方米的可售商品住宅的去化周期约为18个月。从新增供销比来看，前三个季度分别为1.36：1，2.11：1和2.35：1，市场的供求差距有逐步加大的迹象。
此外在存量房源上，截至去年9月底，通过市产监处存量房网上交易备案系统挂牌的存量房源已达6000多套，面积近50万平方米，加之体量庞大的经适房、安置房已近上市的年限，这些都会对市场供求形成一定影响。
中小户型成主流
由于政策的引导，去年以来户均成交面积稳步下降，2008年三季度市区商品住宅户均成交面积为116平米，为近4年最低点。而今年前6天商品房成交中，户均面积只有110平米。中小户型日渐成为市场的新宠。
多年来，120—144平米的三居室一直是市场上的绝对主力，几乎占据着半壁江山。然而这一局势从2008年下半年起稍稍地发生着变化。在11月初的房交会上，很多项目就不约而同地推出了90平米左右的两室两厅房型。前不久在采访惠山区某项目的营运总监时，他表示目前市场上有1/3的楼盘把中小户型作为主推房源，而且在户型设计上大大改善了以往中小户型餐厅、客厅不分家的通病。
在实际销售过程中，中小户型已然成为市场热点，像万科魅力之城的蚂蚁新宿就是其中代表。通过房管局提供的数据来看，长期充当配角的90平米以上中小户型比例正日益提升，11月份占全市当月成交的23.01%。从原先份额不足10%，到如今将近1/4市场，中小户型可谓大翻身。随着“90/70”政策的执行到位和开发商主动适应市场形势，今年中小户型产品将会大批上市。随之而来2009年，在市场理性回归的背景下，刚性需求一触即发，而中小户型必然会成为供应和需求市场的主流产品。
新政或将推动楼市
2008年的楼市呈现出从低迷到平稳再到稳步回暖的走势，尤其是最后几个月中，随着无锡市政府针对房地产市场的暖市新政的出台，房地产市场的成交情况出现了比较可喜的增长。可以说利好政策的刺激之下，楼市已经看到了生机。而2009年，宏观调控政策的引导同样可能会给楼市带来推波助澜的影响。
新年的利好政策在元旦就给了我们一个惊喜。2008年12月30日财政部、国税总局联合下发通知确定了营业税的减免政策从2009年1月1日开始正式执行。受到此消息的影响，不少城市元旦期间二手房的成交量都出现了增长，虽然无锡由于已经提前实施了这项政策，新年以来作用并不明显。但从长期来看，政策对于楼市的影响是显而易见的，不少长期观望的无锡市民已经开始行动起来。
另一方面，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施也终于在新年第一天松口，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。这对于有刚性买房需求的消费者而言同样是个好消息，在国际金融风暴的大环境下能省钱才是最重要的。虽然业内人士表示想要得到7折优惠并不容易，但多数人对这样的优惠还是给于非常高的关注。
除此之外，或许还有更多的利好消息值得我们期待。中国人民银行金融市场司副司长霍颖励1月6日表示，近期国务院从更高的层次对房地产信贷政策进行了调整，着重改进金融服务，加大对居民住房消费的金融支持力度。作为国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展也必将在2009成为重点关注的对象。
新城区更具潜力
从2008年市场整体走势看，2009年无锡楼市市场进入稳定但低迷的时期，但新城区域仍凭借其自然环境、配套设施等区域优势，吸引着市场的注意力。2009年随着交通设施的完善，新城区域有着巨大的发展潜力。
2009年无锡市土地供应区域主要集中在新区、惠山区、滨湖区和锡山区等新城区域。新区有着较强的产业导入基础，惠山区的价格优势吸引了全市大部分受价格挤压的需求，滨湖区有着长期积累的客户基础，而滨湖区则越来越受无锡市民青睐。新城区域以其较强的市场供应量和较强的市场消化能力吸引了市场大部分的刚性需求。尽管较高的市场供应量对区域的消化能力提出了更高的要求，新城区域的潜力巨大。
随着无锡市地铁一号线的动工和城市快速内环公交线路的启动，区域交通设施不断完善，方便了市民的出行，淡化了区域楼盘的价值差别，推动了新城区域间的快速联动和城市资源的再分配和更好的共享。
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